Norra Dalarnas Fastighetsaktiebolag

Verksamhetens art och inriktning

Information om verksamheten Norra Dalarnas Fastighetsaktiebolag är Älvdalens kommuns allmännyttiga bostadsbolag. Bolaget förvaltade vid ingången av året 375 lägenheter, äldreboenden och vårdcentraler. Bolaget har förvaltningsavtal med Norra Dalarnas Lokaler AB och Älvdalens kommun. Under året har fastighetsförvärv skett innebärande att bolaget inte längre har några förpliktelser mot externa fastighetsägare. Bolaget har under året projekterat för nybyggnation av lägenheter med beräknad byggstart under 2026. Förutom löpande förvaltning har stora delar av 2025 ägnats årt att slutföra förvärvet av Särna Äldreboende. Fastigheten förvärvades genom köp av ägarbolaget (KB). Trycket på hyreslägenheter har under året varit stabilt i hela kommunen med ett säsongsbetonat undantag för Idre och Särna. Bostadsmarknaden i Älvdalen står inför ett antal utmaningar då en åldrande befolkning ska tas omhand parallellt med en ökad profilering som destinationsort med en stor marknad för fritidsboende. Det ger oss en utmaning att se till att de finns viss rörlighet på bostadsmarknaden så att allmänhetens behov kan tillgodoses samtidigt som prisutvecklingen på egna hem stiger kraftigt. Expansionen gör dock tillgången på bostäder god med många objekt till salu årligen i förhållande till antalet invånare. Under året har den ekonomiska utvecklingen på fritidshusmarknaden fortsatt varit låg och den ekonomiska utvecklingen stått still. Påverkan på hyresmarknaden har varit begränsad men utvecklingstempot i kommunen har saktat ner. Inflationen och räntan har stabiliserat sig och fastighetsbolaget har kunnat jobba med effektiviseringar och utveckling på ett bra sätt. Ett orosmoln är de taxebundna kostnade som fortsätter att stiga och gör att de årliga hyreshöjningarna inte ger full kostnadstäckning. Vi har lyckats göra ett antal förändringar i verksamheten och använder modern teknik för att ställa om inför våra utmaningar i stället för att agera reaktivt något som är mycket fördelaktigt. En fortsatt översyn och benchmarking av våra inköpta tjänster sker löpande och fortsatta förändringar kommer att ske. Vi har fortsatt att förbättra vår digitala närvaro genom ökat användande av digital signering av hyresavtal, förbättrad elektronisk felanmälan, AI som receptionist i telefon m m där vi ser en tydlig ökning i användandet av våra e-tjänster. Utveckling har också skett av bostadskön samt felanmälningsportalen. Vi har även ökat den digitala närvaron av fastighetsskötare. Bolaget har sitt säte i Älvdalen. Lägenhetsbestånd allmännyttan Vid årets början förvaltar vi 367 lägenheter. Fördelningen mellan orterna är, Älvdalen 229 lägenheter, Särna 65 lägenheter och Idre 73 lägenheter. Vid årets slut förvaltar vi 375 lägenheter. Fördelningen mellan orterna är, Älvdalen 237 lägenheter, Särna 65 lägenheter och Idre 73 lägenheter. Hyror allmännyttan Hyrorna för bostadslägenheter höjdes från 1 januari 2025 med 4,99 %. Lägenheter där hushållsel ingår i hyran debiteras för hushållsel 58 kr/m2. Vid hyresförhandlingar i december 2025 kom vi överens med Hyresgästföreningen att hyror höjs från 1 januari 2026 med 3,6 %. Lägenheter där hushållsel ingår höjs med 2 kr/m2 och debiteras med 60 kr/m2 fr o m 2026-01-01. Uthyrningsgrad lägenheter allmännyttan Uthyrningsgraden har varit god. Uthyrningsgraden för hela företaget under året var 99,2 % (98,5 %). Fördelningen mellan orterna är, Älvdalen 99,8 % (99,1 %), Särna 96,0 % (96,3 %) och Idre 99,5 % (98,3 %). Årets förvaltning Under 2025 har bolaget genomfört ett antal viktiga åtgärder och hanterat flera betydande händelser. Förvärv och fastighetsaffärer: · Bolaget har förvärvat ägarbolaget till Särna Vårdcentral för ca 53 mkr. · Bolaget har börjat utvärderat möjligheten att förvärva den sista fastigheten där kommunen driver LSS boende. · Nyproduktion planeras påbörjas under 2026 för bostadslägenheter. Ekonomi och budget: · Budgeten för 2026 har tagits fram och den visar på ett behov av fortsatt återhållsamhet men med en positiv trend, främst på grund av ökade kostnader för fjärrvärme och VA-taxa. · Hyresförhandlingarna för 2026 resulterade i en höjning med 3,6%, vilket är bra jämfört med inflationen, men inte tillräckligt för att täcka kostnadsökningarna. · Bolaget har arbetat med att effektivisera energianvändningen och har genomfört flera åtgärder för detta. Personal och organisation: · Arbetet med daglig styrning har inletts för att förbättra uppföljningen av fastighetsskötseln och lokalvården. · Personalstyrkan kan komma att minskas för att minska kostnaderna. Ny teknik kommer att kräva nya arbetssätt och därmed i minsta fall en förändring i arbetsuppgifter. Projekt och underhåll: · Ett antal projekt har genomförts, bland annat har en ny tvättstuga uppförts på Stenhuggaren. · Arbetet med att uppdatera underhållsplanen har påbörjats. · Bolaget har förlängt ramavtal för byggarbeten, elarbeten och på ett antal andra områden. Uthyrning: · Uthyrningen av bostäder har varit stabil i Älvdalen, men det finns en viss oro över lediga lägenheter i Särna och Idre. Övrigt: · Bolaget har arbetat med att utveckla sin digitala närvaro, bland annat genom att införa AI receptionist för telefonhantering, förbättra fakturering, hantering av hyresbetalningar och bostadskön. Bolaget har under året bytt ekonomisystem och förbättrat sina digitala integrationer i ekonomiarbetet. · Bolaget har deltagit i diskussioner om att stärka kundernas ställning gentemot fjärrvärmebolagen. Sammanfattningsvis har 2025 varit ett år med många utmaningar, men också med flera viktiga framsteg. Bolaget har arbetat aktivt med att förbättra sin verksamhet och anpassa sig till förändrade förutsättningar. Personal Vid årets början har bolaget 34 personer tillsvidareanställda. Under året har personalstyrkans sammansättning förändrats och vid årets slut är 32 personer tillsvidareanställda. Medeltal anställa under året är 32 personer, varav 16 är kvinnor. Fördelningen inom respektive yrkeskategori är lokalvården 16 medarbetare, fastighetsskötsel 10 medarbetare och administration och projektledning 6 medarbetare. Genom förvaltningsavtal köper systerbolaget Norra Dalarnas Lokaler AB en stor del av dessa personalresurser. Fördelningen är 7 årsarbetare i fastighetsbolaget och 25 årsarbetare i lokalbolaget. Tillstånds- och anmälningspliktig verksamhet Bolaget är skyldigt att till kommunens miljökontor rapportera om stationär kylvärmepumpanläggning.

Källfält: se-gen-base:VerksamhetenArtInriktning

Bolagsstämmans beslut om vinstdisposition

Styrelsens förslag godkändes

Årsstämman beslöt att godkänna styrelsens förslag till vinstdisposition.

Källfält: se-comp-base:ArsstammaResultatDispositionGodkannaStyrelsensForslag

Revisorns uttalande

Standarduttalande

Jag har utfört en revision av årsredovisningen för Norra Dalarnas Fastighets AB för år 2025. Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Norra Dalarnas Fastighets ABs finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.

Källfält: se-ar-base:UttalandeText

Grund för revisorns uttalande

Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Mitt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Jag är oberoende i förhållande till Norra Dalarnas Fastighets AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort mitt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.

Källfält: se-ar-base:GrundUttalanden