Bolaget har till föremål för sin verksamhet att bedriva uthyrningsverksamhet med trygga, säkra och bekväma boenden för företagsbostäder och semesterhem, samt att, direkt eller indirekt, äga och förvalta fast och lös egendom, äga aktier och andelar i dotterbolag och andra bolag samt tillhandahålla administrativa tjänster för dessa bolag och därmed förenlig verksamhet.

Bolaget har sitt säte i PITEÅ.

Verksamheten

Guestly Homes Sweden AB bedriver verksamhet inom företagsbostäder och serviced apartments medfokus på kort-, mellan- och långtidsboenden för företag, organisationer och projektbaseradeverksamheter. Bolaget erbjuder fullt utrustade, digitalt tillgängliga och hemtrevliga boenden medtillhörande service, gästsupport och operativ förvaltning.

Verksamheten bedrivs huvudsakligen i tillväxtregioner i norra Sverige och Södermanland. Bolagetshuvudmarknader under året har varit Luleå, Boden, Piteå och Nyköping. Bolaget har sitt säte i Hortlax.

Bolaget kombinerar en hospitality- och fastighetsnära affär med en digitalt driven operativ modell.Genom digitala arbetsflöden, automatiserad gästkommunikation, digital access, fjärrsupport och AI-stödda processer skapar bolaget en skalbar plattform för företagsboende.

Bolagets vision är att nå 999 Guestly Homes år 2030.

Affärsmodell

Guestly Homes affärsmodell bygger huvudsakligen på tre intäktsmodeller: arbitrage/blockhyra, revenueshare samt management/förvaltning. Under 2025 utgjorde arbitrage cirka 70 procent av affären ochrevenue share cirka 30 procent, där management och förvaltningsuppdrag ingår som en del av revenueshare-modellen.

Bolagets kundbas är till övervägande del företagskunder. Cirka 95 procent av verksamheten avsågcorporate housing och cirka 5 procent privata leisure-gäster. De största kundsegmenten under året varindustriföretag, bygg- och installationsbolag, energirelaterade verksamheter samt bemanningsföretag.

Bolaget arbetar med ett brett nätverk av samarbetande fastighetsägare. Genom samarbeten med bådeprivata och professionella fastighetsägare kan bolaget skala upp eller anpassa sitt bestånd utifrånefterfrågan på respektive marknad.

Affärsmodellen bygger på hög beläggning, stark gästnöjdhet, effektiv drift och långsiktiga relationermed både kunder och fastighetsägare. Digitalisering, AI och automatiserade arbetsflöden är centralaverktyg för att öka skalbarheten i verksamheten.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

2025 var ett år med stark expansion. Omsättningen ökade med 98 procent, från 19,9 MSEK under 2024 till 38,9 MSEK under 2025. Eftersom förändringen överstiger 30 procent kommenteras omsättningsökningen särskilt. Ökningen förklaras huvudsakligen av ett väsentligt utökatbostadsbestånd, högre uthyrningskapacitet och ökad efterfrågan från företagskunder.

Antalet hem ökade från 65 till 129, motsvarande en ökning om 98 procent. Expansionen genomfördesfrämst i Luleå och Boden. Vid årets slut uppgick beståndet till 129 hem fördelat på bolagetshuvudmarknader Luleå, Boden, Piteå och Nyköping.

Trots den kraftiga expansionen ökade beläggningsgraden från 75 procent under 2024 till 86 procentunder 2025. Detta visar att bolaget inte enbart växte genom fler hem, utan även lyckades förbättraanvändningen av beståndet.

Bolaget bibehöll samtidigt en hög gästnöjdhet. Det genomsnittliga gästbetyget uppgick till 4,72 ibolagets gästhanteringssystem och till 4,9 av 5 på externa plattformar, baserat på över 650 positivarecensioner. Bolagets Net Promoter Score, NPS, uppgick till 72.

Bolaget genomförde betydande investeringar i nya hem, möbler, teknik, lås, internet, inventarier ochoperativ infrastruktur. Investeringarna uppgick sammantaget till cirka 5 MSEK och har stärkt bolagetskapacitet, kassaflödespotential och framtida intjäningsförmåga.

Under december 2025 genomförde bolaget sitt första strategiska fastighetsförvärv genom förvärvet avfastigheten Villa Tui. Investeringen utgör ett viktigt steg i bolagets långsiktiga strategi att kompletteraden befintliga affärsmodellen med selektivt eget fastighetsägande. Syftet är att skapa ökad kontrollöver strategiska tillgångar, stärka kassaflödet och långsiktigt bygga värden genom en kombination avfastighetsägande och operativ hospitality-verksamhet.

Därutöver investerade bolaget i artificiell intelligens, systemintegrationer och egenutvecklade digitalalösningar. Investeringarna har varit inriktade på att stärka bolagets operativa skalbarhet, förbättragästkommunikation, effektivisera interna arbetsflöden och skapa bättre beslutsstöd.

Marknadsutveckling

Efterfrågan på företagsbostäder i bolagets kärnmarknader drivs i hög grad av industriella investeringar,bygg- och installationsprojekt, energiinfrastruktur samt behovet av flexibla boendelösningar förprojektpersonal. Under 2025 fortsatte Norrbotten att vara en central tillväxtregion, även om marknadenpåverkades av förändringar i vissa större projekt.

Under delar av året påverkades efterfrågan av förändringar och förskjutningar i industri- ochenergirelaterade projekt. Bolagets bredare kundbas och geografiska närvaro bidrog samtidigt till attmotverka effekterna.

Trots dessa marknadsrörelser har bolaget fortsatt att växa kraftigt. Detta beror på breddningen avbostadsbeståndet, hög beläggningsgrad, fler kundrelationer och en stärkt position inom corporatehousing. Bolaget har även fortsatt att minska sårbarheten genom geografisk diversifiering och enbredare kundbas, även om en enskild kund under året stod för mer än 10 procent av omsättningen.

Styrelsens bedömning är att den underliggande efterfrågan på flexibla, professionellt förvaltadeföretagsbostäder är fortsatt god, särskilt i marknader där större industri-, energi- ochinfrastrukturprojekt driver behovet av längre projektboenden.

Resultatutveckling och finansiell ställning

Bolaget redovisar för räkenskapsåret ett resultat efter skatt om 636 600 kronor. Resultatet ska ses motbakgrund av att bolaget under året genomfört sin hittills största expansion, med betydandeinvesteringar i nya hem, digitalisering, AI och operativ kapacitet.

Omsättningen uppgick till 38,9 MSEK, jämfört med 19,9 MSEK föregående år. Omsättningsökningen om98 procent förklaras huvudsakligen av det utökade bostadsbeståndet, högre beläggning och störrevolym inom corporate housing.

Bolagets investeringar i cirka 64 nya hem har medfört ökade etableringskostnader under året, men harsamtidigt byggt upp en större intäktsbas och ett högre framtida kassaflöde. Investeringarna iinventarier, teknik, digital infrastruktur och operativa system bedöms vara nödvändiga för attmöjliggöra fortsatt skalbar tillväxt.

Den finansiella ställningen har stärkts genom ökad omsättning, positivt resultat, förbättrad beläggningoch ett större bostadsbestånd. Bolaget har under året fortsatt att prioritera tillväxt, kvalitet ochkapacitetsuppbyggnad, samtidigt som lönsamhet uppnåtts.

Forskning och utveckling

Bolaget har under året fortsatt sitt utvecklingsarbete inom artificiell intelligens, automatisering ochdigitalisering. Utvecklingen sker i nära anslutning till bolagets operativa verksamhet och syftar till attskapa en mer skalbar, effektiv och kvalitetssäkrad leveransmodell.

Under året har bolaget vidareutvecklat digitala lösningar och AI-stöd för bland annatgästkommunikation, försäljning, support, operations och housekeeping. Lösningarna har integreratsmed bolagets centrala systemmiljö för bokning, kundhantering, ekonomi, kommunikation, access ochoperativ drift.

Syftet är att skapa ett mer sammanhängande digitalt operativt lager där data, kommunikation ochprocesser kan flöda effektivt mellan system och funktioner.

AI-utvecklingen har varit inriktad på att minska manuella moment, förbättra svarstider, höja kvaliteten igästkommunikation, effektivisera intern ärendehantering och skapa bättre beslutsstöd. Styrelsenbedömer att dessa investeringar är strategiskt viktiga och utgör en central del av bolagets långsiktigakonkurrenskraft.

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

Bolagets verksamhet är beroende av efterfrågan på företagsbostäder i de regioner där bolaget verkar.En betydande del av efterfrågan är kopplad till industri-, bygg-, energi- och infrastrukturprojekt.Förändringar i investeringstakt, projektstarter, projektförseningar eller neddragningar kan därförpåverka bolagets beläggning och omsättning.

Bolaget har även en viss kundkoncentration, där en kund under året stod för mer än 10 procent avomsättningen. Detta medför en kommersiell risk, men hanteras genom fortsatt breddning avkundbasen, fler avtal och geografisk diversifiering.

Bolagets snabba expansion medför operativa risker. Det gäller bland annat kvalitetssäkring av nya hem,tillgång till housekeeping, servicekapacitet, digital driftsäkerhet och relationer med fastighetsägare.Dessa risker hanteras genom standardiserade processer, digitala system, uppföljning, utbildning och ettökat fokus på intern kontroll.

Digitalisering och AI medför möjligheter men också risker kopplade till informationssäkerhet,datakvalitet, systemberoenden och regelefterlevnad. Bolaget arbetar därför löpande med att stärkasystemstruktur, behörigheter, rutiner och kontrollmiljö.

Hållbarhet och miljö

Bolagets hållbarhetsarbete är integrerat i den operativa modellen. Genom digitala incheckningar,digitala kvitton, fjärrsupport, digital access och distansbaserade arbetsprocesser minskar behovet avfysiska resor, nyckelhantering och manuell administration.

Under året har bolaget fortsatt utveckla arbetet med återvinning, källsortering och systematiskmiljöuppföljning. Bolaget arbetar även med protokoll och inspektioner för energibesparing i samtligahem. Där så är möjligt eftersträvas förnybar och svanenmärkt energi genom samarbeten medfastighetsägare och leverantörer.

Projektet för införande av svanenmärkta refillsystem för hygienartiklar har fortsatt under året, medsyfte att minska plastförbrukning, transporter och miljöpåverkan i den löpande driften.

Bolagets digitala och fjärrstyrda arbetssätt är också en viktig del av hållbarhetsarbetet. Genom digitalaincheckningar, digital access och fjärrsupport kan bolaget minska antalet onödiga resor och samtidigthöja tillgänglighet och servicegrad för gästerna.

Medarbetare och organisation

Organisationen har under året fortsatt att utvecklas i takt med bolagets tillväxt. Vid årets slut hadebolaget totalt 14 medarbetare. Under året rekryterades fem nya medarbetare, samtidigt somorganisationen stärktes inom försäljning, inventory, guest support, housekeeping & operations, marknad och finans.

Den operativa verksamheten har skalats upp väsentligt under året. Genom standardiserade arbetssätt,digital uppföljning och stärkt intern struktur har bolaget kunnat hantera en kraftigt större verksamhetmed bibehållen operativ kontroll.

Under året lanserades initiativet Healthy Homes, ett långsiktigt hälsoprogram för samtligamedarbetare. Programmet omfattar sex pelare: existentiell hälsa, organisatorisk hälsa, psykologiskhälsa, fysisk hälsa, social hälsa och biologisk hälsa. Initiativet syftar till att skapa en hållbar arbetsmiljö,stärka medarbetarnas välmående och stödja ett långsiktigt hållbart ledarskap.

Samtliga medarbetare har även genomgått utbildningsinsatser inom artificiell intelligens. Syftet är attbygga en organisation där AI inte endast är ett tekniskt verktyg, utan en integrerad del av arbetssätt,beslutsfattande, kommunikation och operativ utveckling.

Händelser efter balansdagen

Inga händelser av väsentlig betydelse för bolagets finansiella ställning har inträffat efter balansdagen.

Förväntad framtida utveckling

Bolaget bedömer att fortsatt tillväxt kommer att ske genom expansion på befintliga och nya marknader.Tillväxten förväntas drivas av fortsatt etablering av nya hem, ökad geografisk närvaro, utveckling avlångsiktiga kundrelationer samt fortsatta investeringar i AI, digitalisering och automatiseradearbetsprocesser.

Bolaget avser även att, när affärsmässiga förutsättningar föreligger, fortsätta utvärdera selektivafastighetsförvärv som ett komplement till den befintliga affärsmodellen med arbitrage och revenueshare. Strategin syftar till att successivt stärka bolagets tillgångsbas och skapa långsiktigt värde förbolaget och dess intressenter.

Bolaget kommer fortsatt att prioritera corporate housing, serviced apartments och långsiktigaföretagsrelationer. Fokus ligger på att stärka positionen i befintliga marknader, bredda kundbasen ochutveckla en mer skalbar operativ modell.

Styrelsen bedömer att bolagets kombination av bostadsbestånd, digital infrastruktur, AI-baseradeprocesser, hög gästnöjdhet och stark lokal närvaro ger goda förutsättningar för fortsatt lönsam tillväxt.

Styrelsens bedömning

Styrelsen bedömer att 2025 varit bolagets hittills starkaste verksamhetsår. Guestly Homes har nästanfördubblat omsättningen, ökat bostadsbeståndet från 65 till 129 hem, förbättrat beläggningsgraden till86 procent och redovisat ett positivt resultat efter skatt om 636 600 kronor.

Året har präglats av omfattande investeringar i nya hem, digitalisering, artificiell intelligens,medarbetare och operativ kapacitet. Trots tillfälliga marknadsutmaningar kopplade till vissa industri-och energiprojekt har bolaget stärkt sin marknadsposition och skapat en större, mer robust och merskalbar verksamhet.

Styrelsen bedömer att de investeringar som genomförts under året har lagt en stabil grund för fortsattlönsam tillväxt, ökad effektivitet och stärkt konkurrenskraft. Bolaget är väl positionerat för att fortsättautvecklas mot visionen om 999 Guestly Homes år 2030.