Förvaltningsberättelse

Styrelsen för Vacse Tvåan AB, organisationsnummer 559177-2883, avger härmed årsredovisning för
räkenskapsåret 2025. Bolaget har sitt säte i Stockholm.

Ägarförhållanden

Bolaget är ett helägt dotterbolag till Vacse AB (publ), organisationsnummer 556788-5883, med säte i
Stockholm och ingår i Vacse AB (publ) koncernen. Se vidare not 13.

Verksamheten

Bolaget ingår i Vacse-koncernen vars affärsidé är att via helägda dotterbolag äga, utveckla och förvalta
nybyggda eller nyrenoverade fastigheter i Sverige med offentliga hyresgäster och långa hyreskontrakt.

Bolaget har under året inte haft några egna anställda.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Bolaget förvärvade Vacse Skeppsbron 5 AB, org. 556950-2197, i maj 2025.

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):

disponeras så att

Bolagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt
kassaflödesanalys och noter. Alla belopp uttrycks i tusentals svenska kronor där ej annat anges. Till följd
av avrundningar kan presenterade siffror i vissa fall inte exakt summera. 

Aktiekapitalet var per 31 december 2025 fördelat på 500 registrerade aktier med en röst per aktie och ett
kvotvärde om 100 kronor per aktie.

Noter

Tkr

Not 1 Redovisningsprinciper

Överensstämmelse med lag och normgivning

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och RFR 2
Redovisning för juridiska personer utgiven av Rådet för finansiell rapportering.

Fastställelse

Årsredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 25 mars 2026. Resultat- och
balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstäman den 25 mars 2026.

Värderingsgrunder

Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till historiska anskaffningsvärden, om inget annat
anges.

Rapporteringsenhet och redovisningsvaluta

Företagets funktionella valuta och redovisningsvaluta är svenska kronor (SEK). Samtliga belopp anges i
tusentals kronor om inget annat anges.

Klassificering

Anläggningstillgångar, långfristiga skulder och avsättningar består av belopp som förväntas återvinnas
eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga
skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från
balansdagen.

Bedömningar och uppskattningar

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med RFR 2 kräver att styrelsen och företagsledningen
gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av
redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara
relevanta och rimliga. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet och jämförs mot faktiskt
utfall.

Nya och ändrade IFRS standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft

De standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft förväntas inte ha någon väsentlig påverkan på de
finansiella rapporterna.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter består av ränteintäkter på fordringar. Finansiella kostnader består främst av
räntekostnader på lån från kreditinstitut och moderbolag.

Ränteutgifter aktiveras inte i förvaltningsfastigheter utan kostnadsförs löpande.

Koncernbidrag

Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition oavsett om koncernbidraget lämnas eller erhålles. Det
erhållna eller lämnade koncernbidraget påverkar företagets aktuella skatt eller i vissa fall uppskjutna
skatt.

Skatt

Redovisad skatt omfattar aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån
gällande skattesats. För år 2025 är den aktuella skattesatsen 20,6%. Inkomstskatter redovisas i
resultaträkningen.

Aktuell skatt

Aktuell skatt avser skatt på årets skattepliktiga resultat. Skattepliktigt resultat kan skilja sig från det
redovisade resultatet i resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga intäkter och ej
avdragsgilla kostnader samt för intäkter och kostnader som är skattepliktiga eller avdragsgilla i andra
perioder. Bolagets aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som har beslutats eller aviserats
per balansdagen.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader
mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserat på
skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen och har inte
nuvärdesberäknats. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och
underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kan förväntas medföra lägre
skatteutbetalningar i framtiden.

Leasing - företaget som leasingtagare

Samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal i enlighet med undantagsreglerna i RFR 2.
Leasingavgifterna kostnadsförs linjärt över leasingperiodens löptid. Rörliga avgifter kostnadsförs
löpande för den period till vilka de hänförs. Förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal
redovisas linjärt som en minskning av den totala leasingkostnaden i resultatet.

Finansiella instrument

Finansiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde minus eventuell nedskrivning och
finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. Finansiella skulder värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet för räntebärande instrument justeras för den periodiserade
skillnaden mellan vad som ursprungligen betalades, efter avdrag för transaktionskostnader och det
belopp som betalas på förfallodagen (överkurs respektive underkurs).

Nedskrivningar

De redovisade värdena för företagets tillgångar kontrolleras vid varje rapporttillfälle för att utröna om det
finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens
återvinnings-värde. Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild
tillgång, och dess verkliga värde minus försäljningskostnader inte kan användas, grupperas tillgångarna
vid prövning av nedskrivningsbehov till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende
kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger
det redovisade värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en
diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika
tillgången.

En nedskrivning reverseras om det har skett en förändring av beräkningarna som användes för att
bestämma återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade
värde inte överstiger det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning, om
ingen nedskrivning skulle gjorts.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång
eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs av observerbara förhållanden
som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet.

Kundfordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Detta
innebär att fordringarna redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Bolaget
har en nedskrivningsmodell som baseras på förväntade kreditförluster. Modellen innebär att det löpande
görs en bedömning av kreditreserveringar baserat på historik, nuvarande förhållanden och prognoser för
framtida förutsättningar. Förluster hänförliga till osäkra fordringar redovisas bland fastighetskostnader.
Fordringar med nedskrivningsbehov redovisas till nuvärdet av förväntade framtida kassaflöden.

Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde
återförs om de tidigare skälen till nedskrivningar inte längre föreligger och att full betalning från kunden
förväntas erhållas.

Avsättningar

En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det föreligger ovisshet om tidpunkt för betalning
eller beloppets storlek. En avsättning redovisas när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse
som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att
krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Avsättningar
görs med det belopp som är den bästa uppskattningen av vad som krävs för att reglera den förpliktelsen
på balansdagen. En avsättning för förlustkontrakt redovisas när de förväntade fördelarna som förväntas
från ett kontrakt är lägre än de oundvikliga kostnaderna för att uppfylla förpliktelserna enligt kontraktet.

Aktieägartillskott och lämnad utdelning

Erhållet aktieägartillskott redovisas som en ökning av eget kapital.

Lämnad utdelning respektive återbetalning av aktieägartillskott redovisas som en minskning av eget
kapital när beslut om utdelning respektive återbetalning fattats.

Not 2 Händelser efter balansdagen

Det har inte inträffat några händelser efter periodens utgång som bedöms vara av vikt att rapportera.

Not 3 Fastighetskostnader samt centrala administrationskostnader

Arvode till bolagets revisorer faktureras moderbolaget Vacse AB (publ).

Not 4 Anläggningstillgångar

Not 5 Andelar i koncernföretag

Not 6 Specifikation av företagets innehav av andelar i koncernföretag

Not 9 Skatt

Avstämning av effektiv skatt

Not 12 Upplysningar till kassaflödesanalys

Räntor

Likvida medel
Bolaget är anslutet till Vacse AB´s (publ) centralkonto.

Not 13 Koncern- och företagsuppgifter

Vacse Tvåan AB är helägt dotterföretag till Vacse AB (publ) med organisationsnummer 556788-5883,
båda med säte i Stockholm.Koncernens moderbolag Vacse AB (publ) organisationsnummer
556788-5883 upprättar koncernredovisning.

Not 14 Förslag till disposition av företagets resultat

Stockholm

Vår revisionsberättelse har lämnats 2026-03-25