Styrelsen och verkställande direktören för Västsvenska Stenfastigheter AB avger följande årsredovisning
för räkenskapsåret 2023.

Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp
i tusentals kronor (Tkr). Uppgifter inom parentes avser föregående år.

Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Bolaget ska direkt och indirekt äga och förvalta fastigheter.

Bolaget ägs i lika delar av Varbergs Stenfastigheter AB (556509-7911) och Borendal Förvaltnings AB
(559036-8782).

Västsvenska Stenfastigheter AB äger 100 % av aktierna i Hallandshärad Holding AB (559113-8275) som
i sin tur äger Hallandshärad Stenfastigheter AB (556540-9751) med dotterbolagen KB HTS
Stenfastigheter (916551-9936) och Violspiran Stenfastigheter AB (556824-7364) och dess vilande
dotterbolag Rundvägen Fastighets AB (559318-2172), samt Kungsäter Fastighetsförvaltning AB
(556292-5684) med dotterbolagen KB Österby 1:57 (916553-6765), Österby Bostads KB (916824-3815)
och Haga 4 i Varberg AB (556801-5985).

Västsvenska Stenfastigheter AB äger även 100 % av aktierna i det vilande bolaget N4 Stenfastigheter AB
(559381-3412).

Västsvenska Stenfastigheter AB äger även 50 % av aktierna i det nybildade holdingbolaget Duo
Stenfastigheter AB (559381-3420) som i sin tur äger 100% av aktierna i de fastighetsförvaltande
dotterföretagen Tröinge Stenfastigheter AB (556961-5502) och Arvidstorp Stenfastigheter AB
(559426-9549). Bolaget äger även 30 % av aktierna i Ingetorp Stenfastigheter AB (559005-1297).

Västsvenska Stenfastigheter AB äger även 40 % av aktierna i Hästhagaporten Holding AB
(559222-3431) med dotterbolagen Hästhagaporten Fastighets AB (559057-8422) och Hästhagarudan AB
(559283-0995).

Därtill ägs 10 % av aktierna i Varbergsponden AB (559264-2150) med dotterbolaget Igladammen
Förvaltning AB (559156-0015).

Bolaget har sitt säte i Göteborg.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Bolaget har i januari 2023 förvärvat 50 % av aktierna i intresseföretaget Duo Stenfastigheter AB vilket i
februari ingått avtal om att förvärva Teberg Förvaltning AB, innehållande sex stycken bostadsfastigheter
i Falkenberg. Tillträde skedde den 1 mars. Teberg Förvaltning AB har senare namnändrats till Tröinge
Stenfastigheter AB.

Intresseföretaget Duo Stenfastigheter bildade under året dotterbolaget Arvidstorp Stenfastigheter AB
vilket förvärvat Arvidstorp Service AB, innehållande två kommersiella fastigheter i Falkenberg. Det
förvärvade bolaget har senare fusionerats upp i förvärvsbolaget.

Koncernens fastighetsbestånd

Bolagets verksamhet består av fastighetsförvaltning, huvudsakligen i Västsverige med fokus på
Hallandsregionen dels i egen regi och dels genom helägda aktie- och kommanditbolag.

I koncernen ingår 35 st. fastigheter (35 st.). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta uppgår vid
räkenskapsårets utgång till 11 675 kvadratmeter (11 675), fördelat på bostadsyta

10 929 (10 929) och lokalyta 746 (746). Antalet lägenheter uppgår till 151 st. (151 st.).

Hyresvärdet i koncernens helägda fastighetsbestånd exklusive intresseföretag bedöms till ca 12,9 mkr
(12,0 mkr).

Därutöver finns ett antal intresseföretag som huvudsakligen är att beteckna såsom projektfastigheter. I
dessa bolag pågår arbete i olika skeden för ökad bostadsexploatering.

Fastigheternas värde

Likt tidigare år har bolaget per bokslutsdagen gjort extern värdering avseende hela fastighetsbeståndet
utfört av Newsec Advice AB, vilka verifierade att de åsatta marknadsvärdena signifikant överstiger
bolagets redovisade värden.

Finansiering

Övergripande målsättning för finansförvaltningen är att upplåningen skall säkerställa bolagets kort- och
långsiktiga kapitalförsörjning, anpassa den finansiella strategin och hanteringen av finansiella risker efter
bolagets verksamhet så att en långsiktig stabil kapitalstruktur uppnås och bibehålls samt att uppnå bästa
möjliga finansnetto inom givna riskramar.

Koncernen använder räntederivat för att uppnå önskad räntebindningsstruktur, vilket innebär att det över
tiden uppstår värdeförändringar i räntederivatportföljen. Värdeförändringar uppkommer främst till följd
av förändrade marknadsräntor. Det totala nominella beloppet uppgår till 40 mkr (40 mkr).

Utöver de sedvanliga bilaterala låneavtalen med kreditinstitut så finns en betydande inlåning ifrån de två
ägarbolagen.

Förväntad framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

Vår bedömning är att fastighetsmarknaden under 2024 kommer att vara fortsatt avvaktande och
utmanande mot bakgrund av de senaste årens hastigt- och kraftigt stigande finansieringskostnaderna.

Koncernens intäktsbas bedöms fortsatt väldigt stabil då huvuddelen hänförs till bostadssegmentet där
bostadsbristen innebär små risker för vakanser.

Vi ser positivt på koncernens förutsättningar att lyckas generera överskott under 2024.

Tillgång till finansiering kommer fortsatt att vara en nyckelfråga, bolaget har en stabil bas i befintligt
fastighetsbestånd och god kontakt med ett flertal banker. Bolaget bedömer att tillgång till
marknadsmässig finansiering finns för rätt projekt.

För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper.

Förändringar i eget kapital (Tkr)

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):

disponeras så att

Styrelsen föreslås bemyndigas att besluta om tidpunkt då utdelningen skall betalas.

Styrelsen anser att förslaget är förenligt med försiktighetsregeln i 17 kap. 3 § aktiebolagslagen enligt
följande redogörelse: Styrelsens uppfattning är att vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav
verksamhetens art, omfattning och risk ställer på storleken på det egna kapitalet, bolagets
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med noter.

Noter

Tkr

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning
och koncernredovisning (K3).

Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år.

Intäktsredovisning

Intäkter har tagits upp till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i
den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras bolaget och
intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Finansiella instrument

Finansiella instrument värderas utifrån anskaffningsvärdet. Instrumentet redovisas i balansräkningen när
bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen
när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och bolaget har överfört i
stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från
balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Andelar i dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I
anskaffningsvärdet ingår köpeskillingen som erlagts för aktierna samt förvärvskostnader. Eventuella
kapitaltillskott läggs till anskaffningsvärdet när de uppkommer.

Andra långfristiga värdepappersinnehav

Placeringar i värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas långsiktigt har redovisats till sina
anskaffningsvärden. Varje balansdag görs bedömning om eventuellt nedskrivningsbehov.

Kortfristiga placeringar

Värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt redovisas inledningsvis till
anskaffningsvärde och i efterföljande värderingar i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av
anskaffningsvärde och marknadsvärde.

Kundfordringar/kortfristiga fordringar

Kundfordringar och kortfristiga fordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som
förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar.

Låneskulder och leverantörsskulder

Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för
transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid
förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av
instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet
och det belopp som ska återbetalas.

Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld

En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen
endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en
samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske.

Inkomstskatter

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då
underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekter redovisas i
eget kapital.

Aktuell skatt

Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs
inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per
balansdagen.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser.
Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder
och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive
skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott.

Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med
ett nettobelopp. Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balansdagen. Effekter av
förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjuten
skattefordran redovisas som finansiell anläggningstillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning.

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag
redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga
överskott.

På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna
skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver.

Ersättningar till anställda

Bolaget har inga anställda. Inga löner eller andra ersättningar har utbetalats.

Intresseföretag

Som intresseföretag betraktas de företag som inte är dotterföretag men där bolaget direkt eller indirekt
innehar minst 20 % av rösterna för samtliga andelar, eller på annat sätt har ett betydande inflytande. I
bokslutet redovisas andelar i intresseföretag till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella
nedskrivningar.

Koncernbidrag

Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner.

Nyckeltalsdefinitioner

Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av
balansomslutning.

Not 2 Resultat från andelar i intresseföretag

Not 3 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

Not 4 Bokslutsdispositioner

Not 5 Andelar i koncernföretag

Ovan innehav avser 100 % av aktierna i Hallandshärad Holding AB (559113-8275) och N4 Stenfastigheter AB (559381-3412).
Uppskrivningen är beräknad på justerat eget kapital i koncernföretagen utifrån den fastighetsvärdering som gjorts.

Not 6 Fordringar hos koncernföretag

Not 7 Andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag

Ovan innehav avser 40 % av aktierna i Hästhagaporten Holding AB samt 50 % av aktierna i Duo Stenfastigheter AB.

Not 8 Fordringar hos intresseföretag och gemensamt styrda företag

Not 9 Andra långfristiga värdepappersinnehav

Not 10 Andra långfristiga fordringar