Å R S R E D O V I S N I N G
för
IOFFICE Stockholm AB

Org.nr. 559012-6040

Styrelsen avger följande årsredovisning för räkenskapsåret 2025-01-01--2025-12-31

InnehållSida
-FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE2
-RESULTATRÄKNING4
-BALANSRÄKNING5
-KASSAFLÖDESANALYS7
-NOTER9
-underskrifter17

FASTSTÄLLELSEINTYG

Jag intygar att resultaträkningen och balansräkningen har fastställts på årsstämma 2026-06-08.

Årsstämman beslöt att godkänna styrelsens förslag till vinstdisposition.

Jag intygar att innehållet i dessa elektroniska handlingar överensstämmer med originalen och att originalen undertecknats av samtliga personer som enligt lag ska underteckna dessa.

IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK.
Verksamheten
Viktiga förhållanden och väsentliga händelser
Sveavägen 34 Bolagets största och mest centrala anläggning, som utgör bolagets flagship, har fortsatt utvecklats under året. Anläggningen omfattar i princip hela fastigheten och erbjuder ett fullservicekoncept med gym i källarplan, caféverksamhet i entréplan samt en större konferensanläggning. Under 2025 har konferensverksamheten utvecklats positivt och tagit fart. Caféytan har etablerats med en extern hyresgäst, och butiksyta i entréplanet har hyrts ut till en optiker, vilket stärker helhetsupplevelsen i fastigheten. Olof Palmes Gata 11 Verksamheten har fortsatt i oförändrad omfattning utan några större förändringar under året. Kungsgatan 60 Verksamheten har fortsatt stabilt utan några väsentliga förändringar.
Drottninggatan 32 / 33 Under året har anläggningen utökats med ytterligare ett våningsplan, vilket hyrdes ut i direkt anslutning till färdigställandet. Detta har haft en positiv påverkan på beläggningsgraden. Planering har även skett inför att entréplanet under 2026 kommer att hyras av fastighetsägaren för caféverksamhet, med syfte att ytterligare stärka kundupplevelsen vid ankomst till anläggningen. Vasagatan 10 / 12 Verksamheten har bedrivits utan större förändringar under året. En mindre uppgradering av lokalerna har genomförts för att förbättra standarden och bidra till ökad beläggningsgrad.
Verksamhetens art och inriktning
Bolaget bedriver coworkingverksamhet med uthyrning av kontorsplatser, mötesrum, konferensytor samt tillhörande tjänster. Verksamheten är lokaliserad till flera anläggningar i Stockholm.
Säte
Företagets säte är Stockholm
Utveckling av verksamheten
Bolaget har under året fortsatt att utveckla sina anläggningar med fokus på kundupplevelse, serviceutbud och beläggning. Flera investeringar i lokaler och tjänsteutbud har genomförts, vilket har bidragit till en stärkt position på marknaden.
Sida 2 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040
Framtida utveckling
Under 2026 planerar bolaget att genomföra ett varumärkesbyte från IOFFICE till United Spaces. I samband med detta kommer ett ökat fokus att läggas på försäljning, community och vidareutveckling av kunderbjudandet. Vid anläggningen Sveavägen 34 finns en målsättning att öka den totala försäljningen med cirka 15 %, med särskilt fokus på konferensverksamheten. Styrelsen bedömer att bolaget står väl rustat för fortsatt tillväxt genom utvecklade anläggningar, stärkt varumärke och ett tydligare kommersiellt fokus.
Flerårsöversikt
2025202420232021/20222020/2021
Nettoomsättning222 783 829185 483 950137 680 08970 393 55038 285 783
Res. efter finansiella poster-21 721 5637 618 400453 945-2 526 7414 140 625
Res. i % av nettoomsättningen-9,754,100,32-3,5810,81
Balansomslutning232 976 148188 368 527129 409 94777 590 05133 062 055
Soliditet (%)2,088,435,388,7216,08
Definitioner av nyckeltal, se noter
Förändringar i eget kapital
AktiekapitalBalanserat resultatÅrets resultatSumma eget kapital
Belopp vid årets ingång62 50014 556 966552 16115 171 627
Balanseras i ny räkning552 161-552 1610
Årets resultat-10 312 810-10 312 810
Belopp vid årets utgång62 50015 109 127-10 312 8104 858 817
2025-12-312024-12-31
Villkorade aktieägartillskott uppgår till:12 519 43312 519 433
Resultatdisposition
Förslag till disposition av bolagets vinst
Till årsstämmans förfogande står
balanserad vinst15 109 127
årets förlust-10 312 810
4 796 317
Styrelsen föreslår att
i ny räkning överföres4 796 317
4 796 317
Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande noter.
Sida 3 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040
RESULTATRÄKNING2025-01-01
2025-12-31		2024-01-01
2024-12-31
Not
Rörelsens intäkter m.m.
Nettoomsättning222 783 829185 483 950
Aktiverat arbete för egen räkning01 937 252
Övriga rörelseintäkter60 76619 970 478
222 844 595207 391 680
Rörelsens kostnader
Råvaror och förnödenheter-8 911 054-8 771 039
Övriga externa kostnader3-202 736 901-156 637 103
Personalkostnader4-16 351 021-19 415 453
Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar-13 474 493-11 792 449
Övriga rörelsekostnader-1 263-9 838
-241 474 732-196 625 882
Rörelseresultat-18 630 13710 765 798
Resultat från finansiella poster
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter55743 670
Räntekostnader och liknande resultatposter6-3 092 000-3 151 068
-3 091 426-3 147 398
Resultat efter finansiella poster-21 721 5637 618 400
Bokslutsdispositioner
Förändring av periodiseringsfonder908 753-350 000
Erhållna koncernbidrag10 500 0000
Lämnade koncernbidrag0-6 485 000
11 408 753-6 835 000
Resultat före skatt-10 312 810783 400
Skatt på årets resultat70-231 239
Årets resultat-10 312 810552 161
Sida 4 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040
BALANSRÄKNING2025-12-312024-12-31
Not
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande arbeten800
Goodwill900
00
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier, verktyg och installationer1011 471 767Inventarier, verktyg och installationer15 485 908Inventarier, verktyg och installationer
Ombyggnationer1171 158 645Ombyggnationer65 872 055Ombyggnationer
82 630 41281 357 963
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag1210 175 6096 175 609
Fordringar hos koncernföretag1319 095 98623 502 000
Andra långfristiga fordringar147 000 0004 000 000
36 271 59533 677 609
Summa anläggningstillgångar118 902 007115 035 572
Omsättningstillgångar
Varulager m.m.
Färdiga varor och handelsvaror266 365698 190
266 365698 190
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar16 585 93311 545 126
Fordringar hos koncernföretag22 558 2287 503 762
Övriga fordringar888 1931 512 606
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter59 154 47946 691 437
99 186 83367 252 931
Kassa och bank
Kassa och bank1714 620 9435 381 834
Summa kassa och bank14 620 9435 381 834
Summa omsättningstillgångar114 074 14173 332 955
SUMMA TILLGÅNGAR232 976 148188 368 527
Sida 5 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital62 50062 500
62 50062 500
Fritt eget kapital
Balanserat resultat15 109 12714 556 966
Årets resultat-10 312 810552 161
4 796 31715 109 127
Summa eget kapital4 858 81715 171 627
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond150908 753
Summa obeskattade reserver0908 753
Långfristiga skulder16
Skulder till kreditinstitut940 0002 620 000
Skulder till koncernföretag13 744 5051 749 374
Övriga skulder27 194 48824 311 782
Summa långfristiga skulder41 878 99328 681 156
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut1 680 0001 680 000
Leverantörsskulder73 784 73758 067 848
Skulder till koncernföretag38 546 09326 071 136
Övriga skulder16 769 33911 775 516
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter55 458 16946 012 491
Summa kortfristiga skulder186 238 338143 606 991
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER232 976 148188 368 527
Sida 6 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040
KASSAFLÖDESANALYS2025-01-01
2025-12-31		2024-01-01
2024-12-31
Not
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat-18 630 13710 765 798
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet1813 474 494-7 998 820
Erhållen ränta m.m.5743 670
Erlagd ränta-3 092 000-3 151 068
Betald inkomstskatt0-231 237
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital-8 247 069-611 657
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Minskning(+)/ökning(-) av varulager/pågående arbete431 825-698 190
Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar-5 040 807352 388
Minskning(+)/ökning(-) av övriga kortfristiga fordringar-26 861 259-20 307 487
Minskning(-)/ökning(+) av leverantörsskulder15 716 88925 513 088
Minskning(-)/ökning(+) av övriga kortfristiga skulder41 677 87019 362 723
Kassaflöde från den löpande verksamheten17 677 44923 610 865
Investeringsverksamheten
Förvärv av andra finansiella anläggningstillgångar8-3 000 0000
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar0-1 937 252
Förvärv av inventarier, verktyg och installationer-488 9040
Förvärv av materiella anläggningstillgångar11-14 246 731-23 229 277
Årets lämnade lån till koncernföretag130-23 502 000
Lämnade/erhållna aktieägartillskott till/från dotterbolag0-4 000 000
Försäljning av immateriella anläggningstillgångar023 502 000
Kassaflöde från investeringsverksamheten-17 735 635-29 166 529
Sida 7 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040
Finansieringsverksamheten
Erhållna aktieägartillskott08 100 000
Erhållna koncernbidrag10 500 0000
Lämnade koncernbidrag0-6 485 000
Upptagna långfristiga lån10 634 1249 081 259
Amortering långfristiga lån-11 836 829-4 000 630
Kassaflöde från finansieringsverksamheten9 297 2956 695 629
Förändring av likvida medel9 239 1091 139 965
Likvida medel vid årets början5 381 8344 303 335
Likvida medel vid årets slut1914 620 9435 381 834
Sida 8 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040

NOTER

Not 1Redovisnings- och värderingsprinciper
Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning.
Principerna är oförändrade jämfört med föregående år.
Fordringar
Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta.
Övriga tillgångar, avsättningar och skulder
Övriga tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.
Intäktsredovisning
Inkomsten redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Företaget redovisar därför inkomsten till nominellt värde (fakturabelopp) om ersättningen erhålls i likvida medel direkt vid leverans. Avdrag görs för lämnade rabatter.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas bedömda nyttjandeperiod förutom mark som inte skrivs av. Nyttjandeperioden omprövas per varje balansdag. Följande nyttjandeperioder tillämpas:
Antal år
Inventarier, verktyg och installationer5
Ombyggnationer10
Immateriella anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas bedömda nyttjandeperiod. Nyttjandeperioden omprövas per varje balansdag. Pågående projekt skrivs inte av utan nedskrivningsprövas årligen. Följande nyttjandeperioder tillämpas:
Antal år
Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande arbeten5
Goodwill6,67
Sida 9 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040

NOTER

Aktivering av internt upparbetade immateriella anläggningstillgångar
Aktiveringsmodellen
Samtliga utgifter som uppkommer under forskningsfasen kostnadsförs när de uppkommer. Samtliga utgifter som uppkommer under utvecklingsfasen aktiveras när följande förutsättningar är uppfyllda; företagets avsikt är att färdigställa den immateriella tillgången samt att använda eller sälja den och företaget har förutsättningar att använda eller sälja tillgången, det är tekniskt möjligt för företaget att färdigställa den immateriella tillgången så att den kan användas eller säljas och det finns adekvata tekniska, ekonomiska och andra resurser för att fullfölja utvecklingen och för att använda eller sälja tillgången, det är sannolikt att den immateriella anläggningstillgången kommer att generera framtida ekonomiska fördelar och företaget kan på ett tillförlitligt sätt beräkna de utgifter som är hänförliga till tillgången under dess utveckling.
Varulager
Varulagret är värderat till det lägsta av anskaffningsvärdet, beräknat enligt först-in-först-ut, och nettoförsäljningsvärde. Nettoförsäljningsvärdet har beräknats till försäljningsvärdet efter avdrag för beräknad försäljningskostnad, varmed hänsyn har tagits till inkurans.
Inkomstskatt
Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Aktuell skatt värderas till det sannolika beloppet enligt de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut.
Not 2Uppskattningar och bedömningar
Vid upprättande av årsredovisning enligt K3 krävs att antaganden görs om framtiden och andra viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar på balansdagen, som innebär en betydande risk för en väsentlig justering av de redovisade värdena för tillgångar och skulder under kommande räkenskapsår. Det görs även bedömningar som har betydande effekt på de redovisade beloppen i denna årsredovisning. De uppskattningar och bedömningar som görs ses över årligen och baseras på tidigare erfarenheter men även andra faktorer som anses vara rimliga att beakta. De slutliga utfallen av uppskattningar och bedömningar kan komma att avvika från nuvarande uppskattningar och bedömningar och effekterna av ändringarna av dessa redovisas i resultaträkningen under det räkenskapsår som ändringen görs, samt under framtida räkenskapsår om ändringen påverkar både aktuellt och kommande räkenskapsår.
Sida 10 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040

NOTER

Not 3Leasingavtal - Operationell leasing leasetagare20252024
Under året har företagets leasingavgifter
uppgått till (inkl lokalhyra)181 114 373uppgått till (inkl lokalhyra)135 774 438uppgått till (inkl lokalhyra)
Framtida minimileasingavgifter för icke uppsägningsbara
leasingavtal, förfaller till betalning enligt följande:
Inom 1 år203 361 156183 733 530
Mellan 2 till 5 år815 986 310810 353 928
Senare än 5 år318 659 461800 049 562
1 338 006 9271 794 137 020
Av årets kostnadsförda leasingavgifter består 176 875 465 kr av lokalhyra.
Not 4Personal20252024
Medelantal anställda
Medelantalet anställda bygger på av bolaget
betalda närvarotimmar relaterade till en normal arbetstid.
Medelantal anställda har varit51,0060,00
varav kvinnor42,0048,00
varav män9,0012,00
Löner, ersättningar m.m.
Löner, ersättningar, sociala kostnader och
pensionskostnader har utgått med följande belopp:
Löner och ersättningar343 800329 400
343 800329 400
Övriga anställda:
Löner och ersättningar11 732 01512 625 112
Summa styrelse och övriga12 075 81512 954 512
Löner och ersättningar12 075 81512 954 512
Pensionskostnader662 250593 733
Sociala kostnader3 788 5604 628 580
Summa16 526 62518 176 825
Sida 11 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040

NOTER

Könsfördelning i styrelse och företagsledning
Antal styrelseledamöter44
varav kvinnor22
Not 5Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter20252024
Räntor5743 670
5743 670
Not 6Räntekostnader och liknande resultatposter20252024
Räntekostnader till koncernföretag13 988Räntekostnader till koncernföretag179 301Räntekostnader till koncernföretag
Övriga räntekostnader och liknande kostnader3 078 012Övriga räntekostnader och liknande kostnader2 971 767Övriga räntekostnader och liknande kostnader
3 092 0003 151 068
Not 7Skatt på årets resultat20252024
Aktuell skatt0-231 239
Summa redovisad skatt0-231 239
Avstämning av effektiv skatt
Resultat före skatt-10 312 810783 400
Skattekostnad 20,60% (20,60%)2 124 439-161 380
Skatteeffekt av:
Ej avdragsgilla kostnader-133 604-66 042
Ej skattepliktiga intäkter1181 430
Schablonintäkt periodiseringsfond-3 669-3 016
I år uppkomna underskottsavdrag-1 987 2840
Avrundningsdifferens0-2 231
Summa redovisad skatt0-231 239
Sida 12 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040

NOTER

Not 8Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande arbeten2025-12-312024-12-31
Ingående anskaffningsvärde01 773 500
Aktiverade utgifter01 937 252
Försäljningar/utrangeringar0-3 710 752
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden00
Utgående redovisat värde00
Not 9Goodwill2025-12-312024-12-31
Ingående anskaffningsvärde6 834 0006 834 000
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden6 834 0006 834 000
Ingående avskrivningar-6 834 000-6 441 394
Årets avskrivningar0-392 606
Utgående ackumulerade avskrivningar-6 834 000-6 834 000
Utgående redovisat värde00
Not 10Inventarier, verktyg och installationer2025-12-312024-12-31
Ingående anskaffningsvärde23 746 84116 318 124
Inköp488 9047 428 717
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden24 235 76523 746 841
Ingående avskrivningar-8 260 933-4 233 122
Årets avskrivningar-4 203 045-4 027 811
Utgående ackumulerade avskrivningar-12 763 978-8 260 933
Utgående redovisat värde11 471 78715 485 908
Sida 13 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040

NOTER

Not 11Ombyggnationer2025-12-312024-12-31
Ingående anskaffningsvärde83 072 662
Inköp14 473 24715 800 560
Försäljningar/utrangeringar-226 5360
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden97 319 37383 072 662
Ingående avskrivningar-17 200 607-9 828 575
Försäljningar/utrangeringar11 327
Årets avskrivningar-8 971 448-7 372 032
Utgående ackumulerade avskrivningar-26 160 728-17 200 607
Utgående redovisat värde71 158 64565 872 055
Not 12Andelar i koncernföretag
Företag
Org.nummerAntalEget kapitalRedovisat
SäteKap.andel %Resultatvärde
Kungsgatan 64 Business AB
559006-50242 0002 557 4194 088 260
Stockholm100,00%-2 075 002
Univation AB
556723-89921 4711 540 9936 087 349
Stockholm100,00%-2 641 006
10 175 609
2025-12-312024-12-31
Ingående anskaffningsvärde7 567 1753 567 175
Omklassificeringar/Aktieägartillskott4 000 000Omklassificeringar/Aktieägartillskott4 000 000Omklassificeringar/Aktieägartillskott
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden11 567 1757 567 175
Ingående nedskrivningar-1 391 566-1 391 566
Utgående ackumulerade nedskrivningar-1 391 566-1 391 566
Utgående redovisat värde10 175 6096 175 609
Sida 14 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040

NOTER

Not 13Fordringar hos koncernföretag2025-12-312024-12-31
Ingående anskaffningsvärde23 502 0000
Tillkommande023 502 000
Omklassificeringar-4 000 0000
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden19 095 98623 502 000
Utgående redovisat värde19 095 98623 502 000
Not 14Andra långfristiga fordringar2025-12-312024-12-31
Ingående anskaffningsvärde4 000 0004 000 000
Ny deposition3 000 000Ny deposition0Ny deposition
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden7 000 0004 000 000
Utgående redovisat värde7 000 0004 000 000
Not 15Periodiseringsfond2025-12-312024-12-31
Periodiseringsfond 20210558 753
Periodiseringsfond 20240350 000
0908 753
Not 16Långfristiga skulder2025-12-312024-12-31
Summa långfristiga skulder - betalas inom 2 till 5 år41 878 99128 681 156
Not 17Checkräkningskredit2025-12-312024-12-31
Beviljad checkräkningskredit uppgår till:10 000 00010 000 000
Not 18Justering för poster som inte ingår i kassaflödet2025-12-312024-12-31
Avskrivningar13 474 49311 792 449
Reavinst försäljning av anläggningstillgångar0Reavinst försäljning av anläggningstillgångar-19 791 267Reavinst försäljning av anläggningstillgångar
13 474 493-7 998 818
Not 19Likvida medel2025-12-312024-12-31
Kassa och bank14 620 9435 381 834
Kortfristiga placeringar00
14 620 9435 381 834
Sida 15 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040

NOTER

Not 20Ställda säkerheter2025-12-312024-12-31
Företagsinteckningar
för företagets egen räkning22 550 00022 550 000
Summa ställda säkerheter22 550 00022 550 000
Not 21Eventualförpliktelser2025-12-312024-12-31
Borgensåtagande för Kungsgatan 64 Business 69 111 00082 275 000
Center AB00
69 111 00082 275 000
Not 22Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut
Under 2026 planerar bolaget att genomföra ett varumärkesbyte från IOFFICE till United Spaces. I samband med detta kommer ett ökat fokus att läggas på försäljning, community och vidareutveckling av kunderbjudandet.
Not 23Upplysning om moderföretag
Bolaget är dotterbolag till United Spaces Group AB, org.nr. 559138-0281, säte Stockholm
Minsta koncernredovisning upprättas av: United Spaces Group AB, org.nr. 559138-0281, säte Stockholm
Sida 16 av 17
IOFFICE Stockholm AB
 Org.nr. 559012-6040

NOTER

Not 24Definition av nyckeltal
Soliditet
Justerat eget kapital i procent av balansomslutning
Min revisionsberättelse har lämnats den 28 maj 2026.
Sida 17 av 17