Styrelsen för Malmö Lybeck Fastighets AB avger följande årsredovisning för räkenskapsåret 2025.

Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp
i tusentals kronor (Tkr). Uppgifter inom parentes avser föregående år.

Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Bolaget ska, direkt eller indirekt, äga, förvalta och utveckla fastigheter. Bolaget äger fastigheten Lybeck
10 i Malmö. Bolaget har ingen anställd personal.

Företaget har sitt säte i Malmö.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Moderbolagets Areim Malmö City AB, 556974-4989, ägare Areim Property Holding 6 AB,
556975-8054, har i september överlåtit samtliga aktier i moderbolaget till Nykredit Realkredit A/S,
12719280. I samband med ägarskiftet i moderbolaget har bolaget namnändrats från Areim Malmö
Lybeck AB till Malmö Lybeck Fastighets AB.

Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut

För räkenskapsåret 2026 kommer byte ske från RFR2-regelverket till K3-regelverket (BFNAR 2012:1).
Detta kommer bland annat innebära förändringar i form av komponentindelning av fastigheterna och
ökade avskrivningar.

I slutet av februari 2026 skedde en militär eskalering och en ökad geopolitisk oro i Mellanöstern, vilket
ökar svårigheten i att bedöma konjunkturutvecklingen under 2026. Den globala ekonomin kan påverkas,
till exempel när det gäller energipriser, räntenivåer och valutakurser. Bolaget följer noga utvecklingen för
att säkerställa beredskap för olika scenarios. I övrigt finns inga händelser av väsentlig betydelse för
bolagets ställning som inträffat efter rapportperiodens utgång.

Förväntad framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

Bolaget antas fortsätta bedriva sin verksamhet med att förvalta och utveckla den fastighet bolaget äger, i
syfte att skapa långsiktigt stabil löpande avkastning och god värdetillväxt.

Bolagets resultat och ställning kan komma att förändras, såväl positivt som negativt, på grund av risker
och osäkerhetsfaktorer. Genom att arbeta aktivt med riskspridning begränsar bolaget såväl operationella
som finansiella risker.

Operationella risker

Bolagets resultat påverkas av intäkterna, som i sin tur påverkas av ett flertal faktorer som fastigheternas
uthyrningsgrad, möjligheterna att ta ut marknadsmässiga hyror och hyresgästernas betalningsförmåga.
Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer förändras, oavsett skäl, påverkas bolagets resultat samt finansiella
ställning genom förändrad vakansgrad. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna
och den lokala konjunkturutvecklingen. Förändringar av dessa faktorer kan leda till ökande vakansgrad
med risk för att hyresnivåer sjunker. För att begränsa risken för minskade hyresintäkter och försämrad
uthyrningsgrad eftersträvar bolaget att skapa långsiktiga relationer med befintliga kunder.

Resultatet påverkas också av fastigheternas kostnader såsom drifts- och underhållskostnader.
Driftskostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el,

renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan köpas från endast en aktör, vilket kan
påverka priset. Underhållskostnader är hänförliga till åtgärder som syftar till att långsiktigt bibehålla
fastighetens standard. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov samt ökade priser för sådana
renoveringar skulle kunna leda till väsentligt ökade underhållskostnader, vilket skulle kunna ha en
negativ effekt på bolagets finansiella ställning och resultat. Med lokal närvaro ökar kunskapen om
respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseffektivt än
omfattande reparationer. Bolaget arbetar kontinuerligt med förbättringar gällande driftskostnader såsom
värme- och elförbrukning för att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten med hjälp av rationella tekniska
lösningar, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning.

Skatter och ändrad lagstiftning

En stor kostnadspost för fastighetsbolag är fastighetsskatt. Förändringar i bolags- och fastighetsskatt,
liksom övriga statliga och kommunala pålagor, kan påverka förutsättningarna för bolagets verksamhet.
Då bolagets fastighet har en andel bostäder är moms delvis en kostnadspost då den inte är avdragsgill för
bostäder. Förändring av momssatser påverkar därmed bolagets resultat.

Finansiella risker

Bolaget utsätts genom sin verksamhet för olika finansiella risker, inkluderande effekterna av förändringar
av priser på låne- och kapitalmarknad och räntesatser. Bolagets övergripande riskhanteringsprogram
fokuserar på oförutsägbarheten på de finansiella marknaderna och eftersträvar att minimera potentiella
ogynnsamma effekter på bolagets finansiella resultat. Detta hanteras i största möjliga utsträckning av det
yttersta moderbolaget Nykredit Realkredit A/S.

Hållbarhetsupplysningar

Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Ingen av bolagets hyresgäster
bedriver verksamhet som har miljöpåverkan och som är tillstånds- eller anmälningspliktig. Bolaget
bedriver inte någon egen verksamhet som har direkt negativ miljöpåverkan. Hållbarhetsarbetet inom
bolaget är långsiktigt och målinriktat. Arbetet bedrivs som en integrerad del av både fastighetsförvaltning
och projektutveckling.

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):

disponeras så att

Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt
kassaflödesanalys med noter.

Noter

Tkr

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen har upprättats utifrån antagandet om fortlevnad (going concern).

De finansiella rapporterna har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 - Redovisning
för juridiska peroner. Bolaget tillämpar frivilligt RFR 2 en enlighet med reglerna i BFNAR 2012:3 då
bolaget är dotterföretag till Nykredit Realkredit A/S, som tillämpar IFRS i sin koncernredovisning.

Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år.

Intäktsredovisning

Intäkter har tagits upp till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i
den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras bolaget och
intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter intäktsredovisas i resultaträkningen linjärt över hyresperioden.
Förskottsbetalda hyror redovisas som förutbetalda intäkter. Eventuella hyresrabatter periodiseras linjärt
över hyresperioden även om betalning inte sker på samma sätt.

Anläggningstillgångar

Immateriella och materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med
ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Vid varje balansdag bedöms om
det finns indikationer på nedskrivningsbehov av anläggningstillgångarna. Nedskrivning sker om
värdenedgången bedöms vara bestående och prövas individuellt.

Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden med hänsyn till väsentligt restvärde.
Följande avskrivningsprocent tillämpas:

Låneskulder och leverantörsskulder

Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för
transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid
förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av
instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet
och det belopp som ska återbetalas.

Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld

En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen
endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en
samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske.

Nedskrivningsprövning av finansiella anläggningstillgångar

Vid varje balansdag bedöms om det finns indikationer på nedskrivningsbehov av någon av de finansiella
anläggningstillgångarna. Nedskrivning sker om värdenedgången bedöms vara bestående och prövas
individuellt.

Leasingavtal

Då de ekonomiska risker och fördelar som är förknippade med tillgången inte har övergått till
leasetagaren klassificeras leasingen som operationell leasing. De tillgångar som företaget är leasegivare
av redovisas som anläggningstillgång eller som omsättningstillgång beroende av när leasingperioden
förfaller. Leasingavgiften fastställs årligen och redovisas linjärt över leasingperioden.

Inkomstskatter

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då
underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekter redovisas i
eget kapital.

Aktuell skatt

Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs
inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per
balansdagen.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser.
Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder
och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive
skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott.

Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med
ett nettobelopp. Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balansdagen. Effekter av
förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjuten
skattefordran redovisas som finansiell anläggningstillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning.

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag
redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga
överskott.

På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna
skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver.

Koncernbidrag

Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast
transaktioner som medfört in- eller utbetalningar.

Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker
och andra kreditinstitut samt kortfristiga likvida placeringar som är noterade på en marknadsplats och har
en kortare löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten. Förändringar i spärrade medel redovisas i
investeringsverksamheten.

Nyckeltalsdefinitioner

Nettoomsättning
Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar.

Resultat efter finansiella poster
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader men före bokslutsdispositioner och skatter.

Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av
balansomslutning.

Uppskattningar och bedömningar

Upprättandet av bokslut och tillämpning av redovisningsprinciper, baseras ofta på ledningens
bedömningar, uppskattningar och antaganden som anses vara rimliga vid den tidpunkt då bedömningen
görs. Uppskattningar och bedömningar är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer,
som under rådande omständigheter anses vara rimliga. Resultatet av dessa används för att bedöma de
redovisade värdena på tillgångar och skulder, som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det
verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden
ses över regelbundet.

Inga väsentliga källor till osäkerhet i uppskattningar och antaganden på balansdagen bedöms kunna
innebära en betydande risk för en väsentlig justering av redovisade värden för tillgångar och skulder
under nästa räkenskapsår.

Not 2 Nettoomsättningens fördelning

Not 3 Leasingavtal

Bolaget hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. Dessa består dels av
bostadshyresavtal som normalt löper med en uppsägningstid om tre månader, dels av kommersiella
hyresavtal som har längre löptider.

Framtida leasingavgifter, för icke uppsägningsbara leasingavtal, förfaller till betalning enligt följande:

Not 4 Arvode till revisorer

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens
förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller
annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga
arbetsuppgifter.Från och med räkenskapsåret 2025 debiteras revisionsarvode till moderbolaget Malmö
Hansa Kompagniet Fastighets AB. Dotterbolagen tar del av kostnaden genom förvaltningsarvode som
faktureras från moderbolaget.

Not 8 Bokslutsdispositioner

Not 9 Aktuell och uppskjuten skatt

Avstämning av effektiv skatt

Not 10 Förvaltningsfastigheter

Not 11 Ställda säkerheter

Not 12 Byggnads- och markinventarier

Not 13 Inventarier, verktyg och installationer

Not 14 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar

Not 15 Kundfordringar

Kundfordringar är upptagna till anskaffningsvärde. Befarade kundförluster uppgår till 289 tkr (2 101 tkr)

Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter