Styrelsen för Hemgården Förvaltningsaktiebolag avger följande årsredovisning för räkenskapsåret
2022‑05‑01 ‑ 2023‑04‑30.

Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Bolaget bedriver fastighetsförvaltning på egen förvaltningsfastighet i Örebro. Fastigheten består av två
flerbostadshus, garage, två fristående bostadshus jämte tre byggnader innehållande cykelförråd. För
kännedom kan nämnas att Granrisvägen 29 och 31 genomgick en komplett renovering och stambyte samt
ombyggnad under 1990-talet. 

Renovering

2018 påbörjade bolaget en omfattande ombyggnation av hela huskroppen på Granrisvägen 29A, B och C.
Ombyggnationen syftade till att öka antalet lägenheter (från 51 st till 81 st) så att lägenheterna efter
ombyggnad blir flera, men mindre till ytan och mer yteffektiva. Därmed uppnåddes också en mer optimal
fördelning av olika lägenhetsstorlekar totalt sett för Granrisvägen 29 och 31. Ombyggnationen
inkluderade bl a stambyten, ventilationssystem, fönster, invändiga ytskikt samt invändig inredning. Vissa
outnyttjade uppvärmda ytor har konverteras till lägenheter för att ytterligare effektivisera
ytanvändningen. Genom naturlig avflyttning kunde bolaget bedriva ombyggnationen på ett rationellt sätt
utan att hyresgäster störts. Under föregående räkenskapsår färdigställdes ombyggnationen på
Granrisvägen 29A och C. Ombyggnationen på Granrisvägen 29B färdigställdes i maj 2022.

I samband med att Granrisvägen 29 färdigställdes påbörjades under april 2022 ytskiktsrenovering i ca
50% av lägenheterna på Granrisvägen 31. Ytskiktsrenoveringen omfattar köks- och golvrenovering, nya
ytskikt i badrum, ommålning samt fönsterbyten/fönsterrenovering. På gården finns två gårdshus som
tidigare fastighetsägare konverterat till bostadsändamål och som hyrts ut. Dessa båda gårdshus
ytskiktsrenoveras till nyproduktionsstandard och har målats om utvändigt. Det ena gårdshuset beräknas
vara färdigställda under november 2023 för att sedan hyras ut. Ytskiktsrenoveringarna på Granrisvägen
31 bedöms avslutas under nästa räkenskapsår.

Uthyrning

Vid föregående räkenskapsårs utgång var 38 av totalt 81 lägenheter uthyrda på Granrisvägen 29. Vid
utgången av september 2023 återstår det totalt 3st. lägenheter av 81 att hyra ut på Granrisvägen 29 och
1st lägenhet att hyra ut på Granrisvägen 31. I den lägenheten pågår renovering Det finns ett relativt starkt
efterfrågetryck på lägenheterna och Bolaget har satt upp höga, men rimliga krav på inkomst och
referenser för att säkerställa hyresbetalningar och bevarandet av sundhet, ordning och gott skick inom
fastigheten. Eftersom Granrisvägen 29 tomställdes till 100% samt Granrisvägen 31 till ca 50% har tagit
denna tid att hyra ut samtliga lägenheter till lämpliga hyresgäster, sedan ombyggnationen på
Granrisvägen 29 och renoveringen av lägenheter på Granrisvägen slutförts.

Potentiell Fastighetsutveckling

Bolaget studerar fortsatt hur Granrisvägen 31 helt eller delvis kan konverteras till samhällsfastighet och
mot denna bakgrund hyrs samtliga färdigställda lägenheter utan besittningsskydd fram till dess att denna
konvertering startar. Därigenom säkrar bolaget ett bra kassaflöde samtidigt som Bolaget snabbt kan
friställa lägenheterna innan den planerade ombyggnationen startar och på så vis kunna genomföra
ombyggnationen på ett rationellt sätt.

Hyresintäkter och bedömt driftnetto 

Den totala hyran på fastigheten uppgår idag inklusive bostäder, lokal, garage- och parkeringsplatser till
ca 12 500 000:-, varav ca 487 000:- kommer från garage- och parkeringsverksamhet och 100 000:- för
lokaler utan avdrag för naturlig och uthållig genomsnittlig vakansgrad om ca 2,5%. 

Utan att beakta kommande hyreshöjningar bedömer bolaget att omsättningen för räkenskapsåret som
slutar på 2024-04-30 ska uppgå till ca 11 500 000 kronor och till ca 12 200 000 kronor för räkenskapsåret
som slutar 2025-04-30. I föregående årsredovisning var Bolagets bedömning att omsättningen för
innevarande räkenskapsår skulle landa på 8 000 000 kr. Verkligt utfall blev nästan 8 700 000 kronor,
inklusive hyreshöjningar, vilket vittnar om att Bolagets prognoser för intäktsutveckling håller. 

Utöver den omfattande ombyggnation av lägenheterna Granrisvägen 29A, B och C har Bolaget under 

senare år genomfört en rad kostnadsbesparande och energieffektiviserande investeringar på fastigheten. 

Exempel på sådana investeringar är: 

•  Byggnation av nya moderna tvättstugor 

•  Installation av bergvärme 

•  Byggnation av två nya återvinningsrum och avveckling av sopnedkast 

•  Installation av nytt passersystem 

•  Kraftigt förstärkt skalskydd 

•  Tilläggsisolering av vindsbjälklag 

•  Byte av all allmänbelysning till LED 

•  Installation av nya hissar 

•  Installation av kameraövervakningssystem och implementering av tydliga ordningsregler 

•  Installation av moderna fläktaggregat på Granrisvägen 29 

Tack vare dessa investeringar har fastighetens driftskostnader minskat rejält över tid och har uthålligt
legat tydligt under den kostnadsnivå som anses normerande för denna typ av fastigheter. Dock har och
kommer de rörliga driftskostnaderna, kopplade till antal bebodda lägenheter, anpassas uppåt i takt med
att de ombyggda och ytskikstrenoverade lägenheterna hyrs ut. Mer vatten kommer förbrukas, mer avfall
kommer att genereras, fler lägenheter ska administreras och så vidare.

På kostnadssidan har Bolaget under verksamhetsåret haft fortsatta kostnader av engångskaraktär såsom
exempelvis för att hyra ut de sista lägenheterna på Granrisvägen. Mot bakgrund av att fastigheten nu i
princip är fullt uthyrd kommer kostnaderna gällande uthyrningen för nästa räkenskapsår att minska
avsevärt, då uthyrningsprocessen övergår till den löpande fastighetsförvaltningen. 

Trots att Bolaget utfört flera energibesparande investeringar på fastigheten och tecknat elavtal med
professionell förvaltning (s.k. förvaltat avtal) har Bolaget, liksom andra bolag i branschen, drabbats hårt
under energikrisen och har haft extremt höga kostnader för energi under räkenskapsåret. Energipriserna
har dock sjunkit tillbaka avsevärt alltsedan våren 2023 och Bolagets bedömning är att kostnaden för
energi kommer att gå tillbaka till normala nivåer under nästa räkenskapsår.

Under räkenskapsåret uppgår merkostnaden för dessa två faktorer (uthyrningskostnad och energi) till ca
3 000 000 kronor, där i princip hela beloppet är att hänföra till kostnader av engångskaraktär.

Under kommande räkenskapsår kommer Bolaget att genomföra en översyn av sina driftsavtal och denna
översyn syftar till ytterligare tydliga kostnadsbesparingar.

En tredje kostnadskomponent som ökat är naturligtvis ökade räntekostnaderna som förklaras det av
ökade marknadsräntor till följd av Riksbankens inflationsbekämpningsåtgärder.  

Bolaget har valt att inte aktivt spekulera i ränterörelser och har därmed valt korta bindningstider på sina
lån eftersom Bolagets bedömning är att detta är den bästa lösningen över tid. Det är vår nuvarande

bedömning att reporäntan toppar på 4,25% för att sedan gradvis anpassas mot inflationsmålet om 2%.
Vår bedömning är sjunkande marknadsräntor under 3-4 kvartalet 2024, men osvuret är bäst. Kan gå både
fortare och långsammare. Den stora bilden och trenden är dock fallande inflation.  

Kostnader för overhead såsom löner och kontorskostnader, men även avskrivningar kommer finansieras
via koncernbidrag även framöver, vilket ger Bolaget en stabil grund i dessa tider av hög inflation och
höga marknadsräntor. 

Företaget har sitt säte i Stockholm.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Inga väsentliga händelser har inträffat under räkenskapsåret.

Förändringar i eget kapital

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):

disponeras så att

Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med noter.

Noter

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning
och koncernredovisning (K3).

Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år.

Intäktsredovisning

Intäkter har tagits upp till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i
den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras bolaget och
intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Anläggningstillgångar

Immateriella och materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med
ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar.

Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden med hänsyn till väsentligt restvärde.
Följande avskrivningsprocent tillämpas:

Finansiella instrument

Finansiella instrument värderas utifrån anskaffningsvärdet. Instrumentet redovisas i balansräkningen när
bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen
när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och bolaget har överfört i
stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från
balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Inkomstskatter

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då
underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekter redovisas i
eget kapital.

Aktuell skatt

Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs
inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per
balansdagen.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser.
Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder
och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive
skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott.

Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med
ett nettobelopp. Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balansdagen. Effekter av
förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjuten
skattefordran redovisas som finansiell anläggningstillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning.

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag
redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga
överskott.

På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna
skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda avser alla former av ersättningar som företaget lämnar till de anställda.
Kortfristiga ersättningar utgörs av bland annat löner, betald semester, betald frånvaro, bonus och
ersättning efter avslutad anställning (pension). Kortfristiga ersättningar redovisas som kostnad och en
skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning till följd av en tidigare
händelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

Koncernbidrag

Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner.

Koncernförhållanden

Koncernredovisning upprättas inte fr o m räkenskapsåret 22/23 då moderbolaget och koncernen inte
längre är att karaktärisera som större enligt 1 kap. 3§ ÅRL

Nyckeltalsdefinitioner

Nettoomsättning
Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar.

Resultat efter finansiella poster
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader men före bokslutsdispositioner och skatter.

Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av
balansomslutning.

Not 2 Övriga rörelseintäkter

Not 3 Anställda och personalkostnader

Not 4 Bokslutsdispositioner

Not 5 Byggnader och mark

Av årets inköp avses ombyggnadsentreprenaden på Granrisvägen 29 a, b och c.

Not 6 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar

Not 7 Koncernbankkonto

I moderbolaget redovisas hela koncernens likvida behållning med anledning av gemensamt
koncernkonto. Redovisning av dotterbolagens likvida medel sker mot fordran eller skuld i
koncernföretag.

Not 8 Långfristiga skulder

Not 9 Ställda säkerheter

Not 10 Uppgifter om moderföretag

Hemgården Förvaltningsaktiebolag är ett helägt dotterbolag till Hemgården Investmentaktiebolag,
556782-3629.

Stockholm 2023-10-30

Min revisionsberättelse har lämnats 2023-10-30