Styrelsen för Fastighetsaktiebolaget Lilium Sundsvall avger följande årsredovisning för räkenskapsåret
2024‑09‑01 ‑ 2025‑08‑31.

Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp
i hela kronor (kr). Uppgifter inom parentes avser föregående år.

Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Bolagets affärsidé är att äga och förvalta fastigheter i Sundsvall. Bolaget har sitt säte i Sundsvall.

Bolaget äger 15 centrala fastigheter i Sundsvall samt ytterligare tre centrala fastigheter via dotterbolagen
Lilium Sundsvallsfastigheter HB och Stadshuset i Sundsvall AB. De sammanlagt 18 fastigheterna
omfattar en uthyrningsbar area om drygt 70 000 kvm. Fastigheterna innehåller i huvudsak kontor- och
verksamhetslokaler för offentlig verksamhet, övriga kontor samt butiker, restauranger, konferenslokaler
och bostadslägenheter.

Bolaget ägs till 100 % av Fastighetsaktiebolaget Lilium, 556852-9753. För en utförlig information om
verksamheten och koncernens fastigheter hänvisas till moderbolagets hemsida, www.liliumab.se.

Bolagets förvaltningshorisont är synnerligen långsiktig.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Den pågående omfattande renoveringen av fastigheten Norrmalm 3:22 har i stort sett färdigställs under
hösten 2025 med beräknad inflyttning vintern/våren 2026. Fastigheten består då av fyra stycken större
toppmoderna bostadslägenheter i ogenerat läge som tillförs centrala Sundsvall. Vidare har bolagets
ombyggnad av gamla kontorsutrymmen i kvarteret Olympen färdigställs varvid ytterligare nio
toppmoderna inflyttningsklara bostadslägenheter tillförts centrala Sundsvall. Under året har den
ombyggnaden av en större kontorsarea omfattande ca 3 500 kvm i kvarteret Olympen färdigställts enligt
plan.

Under året har hyresgästanpassningar samt ny- om- och tillbyggnader på fastigheter i Bolaget företagits
för drygt 118 942 tkr (18 248 tkr). Bolagets samtliga pågående arbeten med ombyggnader av Bolagets
centrala bestånd finansieras med egna medel vilken kommer därmed leda till väsentliga höjda
hyresinkomster och därmed ökade driftnetton under verksamhetsåret 2025/2026. Det antecknas att
samtliga investeringar egenfinansierats.

Förväntad framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

Riksbankens beslut om sänkningar av styrräntan samt det ökade intresse vi noterat från såväl företag som
privatpersoner att driva verksamhet samt bosätta sig centralt kommer påverka Bolagets ekonomi positivt
och de lägre räntekostnaderna generellt även stärka fastighetsbranschen i sig.

Värdeutvecklingen för Bolagets och koncernens samlade fastighetsinnehav kommer därmed med mycket
stor sannolikhet medföra att det nu redovisade övervärdet knutna till bolagets fastigheter kommer framstå
som ytterst försiktigt.

I våra årsredovisningar/balansräkningar för respektive bolag och för respektive fastighet kommer vi
därmed fortsätta redovisa våra bokförda värden då vi anser samtliga bokförda värden för varje enskild av
Bolagets och koncernens fastigheter minst kommer motsvara ett försiktigt beräknat försäljningspris vid
en eventuell extern försäljning.

Det antecknas slutligen att Bolaget under räkenskapsårets genomfört kraftfulla åtgärder för att motverka
det negativa räntenettot. Bolaget bedömer därmed den framtida ekonomiska utvecklingen som mycket
positiv. De väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer vi kan förutse är uteslutande hänförliga till
geopolitiska händelser och inhemska politiska beslut vi inte kan råda över.

För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper.

Förändringar i eget kapital

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):

disponeras så att

Styrelsen föreslås bemyndigas att besluta om tidpunkt då utdelningen skall betalas.

Styrelsen anser att förslaget är förenligt med försiktighetsregeln i 17 kap. 3 § aktiebolagslagen enligt
följande redogörelse: Styrelsens uppfattning är att vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav
verksamhetens art, omfattning och risk ställer på storleken på det egna kapitalet, bolagets
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt
kassaflödesanalys med noter.

Noter

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning
och koncernredovisning (K3).

Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år.

Intäktsredovisning

Intäkter har tagits upp till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i
den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras bolaget och
intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Hyresintäkter

Hyresintäkter för förvaltningsfastigheterna redovisas i enlighet med villkoren som anges i
gällande hyresavtal. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period
de avser. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte strider
mot särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas
transaktionen vad avser realisationsvinst och kalkylmässigt avdrag för eventuell skatt.

Ersättning i form av ränta, royalty eller utdelning redovisas som intäkt när det är sannolikt att företaget
kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen och när inkomsten kan
beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Ränta redovisas som intäkt i den period den avser. Utdelning redovisas som intäkt när företagets rätt till
betalning är säkerställd.

Redovisningsprinciper för enskilda balansposter

Anläggningstillgångar

Immateriella och materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med
ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar.

Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden med hänsyn till väsentligt restvärde.
Följande avskrivningsprocent tillämpas:

Materiella anläggningstillgångar

Vid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på att en tillgångs värde är lägre än dess
redovisade värde. Om en sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde.

Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och
nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjandevärdet beräknas nuvärdet av de framtida kassaflöden som
tillgången väntas ge upphov till i den löpande verksamheten samt när den avyttras eller utrangeras. Den
diskonteringsränta som används är före skatt och återspeglar marknadsmässiga bedömningar av pengars
tidsvärde och de risker som avser tillgången. En tidigare nedskrivning återförs endast om de skäl som låg
till grund för beräkningen av återvinningsvärdet vid den senaste nedskrivningen förändras.

Finansiella instrument

Finansiella instrument värderas utifrån anskaffningsvärdet. Instrumentet redovisas i balansräkningen när
bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen
när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och bolaget har överfört i
stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från
balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Kundfordringar/kortfristiga fordringar

Kundfordringar och kortfristiga fordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som
förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar.

Låneskulder och leverantörsskulder

Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för
transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid
förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av
instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet
och det belopp som ska återbetalas.

Nedskrivningsprövning av finansiella anläggningstillgångar

Vid varje balansdag bedöms om det finns indikationer på nedskrivningsbehov av någon av de finansiella
anläggningstillgångarna. Nedskrivning sker om värdenedgången bedöms vara bestående och prövas
individuellt.

Leasingavtal

Företaget redovisar samtliga leasingavtal, såväl finansiella som operationella, som operationella
leasingavtal. Operationella leasingavtal redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.

Inkomstskatter

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då
underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekter redovisas i
eget kapital.

Aktuell skatt

Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs
inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per
balansdagen.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser.
Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder
och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive
skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott.

Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med
ett nettobelopp. Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balansdagen. Effekter av
förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjuten
skattefordran redovisas som finansiell anläggningstillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning.

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag
redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga
överskott.

På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna
skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver.

Avsättningar

Företaget gör en avsättning när det finns en legal eller informell förpliktelse och en tillförlitlig
uppskattning av beloppet kan göras.

Koncernbidrag

Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. De
erhållna/lämnade koncernbidraget har påverkat bolagets skatt.

Nyckeltalsdefinitioner

Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av
balansomslutning.

Avkastning på totalt kap. (%)
Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av balansomslutningen.

Avkastning på eget kap. (%)
Resultat efter finansiella poster i procent av justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver
med avdrag för uppskjuten skatt).

Not 2 Operationella leasingavtal

Framtida hyresintäkter som kommer att erhållas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal

I koncernens redovisning utgörs den operationella leasingen i allt väsentligt av hyresintäkter för uthyrda
lokaler/lägenheter.

Not 3 Arvode till revisorer

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens
förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller
annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga
arbetsuppgifter.

Not 5 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Bolaget har inte haft några anställda under räkenskapsåret. Inga löner eller ersättningar har betalats ut till
styrelse eller anställda.

Not 6 Resultat från andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag

Not 7 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar

Not 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter

Not 10 Bokslutsdispositioner

Not 11 Aktuell och uppskjuten skatt

Skillnaden mellan å ena sidan den inkomstskatt som har redovisats i resultaträkningen samt å andra sidan
den inkomstskatt som belöper sig på verksamheten utgörs av uppskjuten skatt på skillnader mellan
bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar på fastigheter.

Avstämning av effektiv skatt

Not 12 Förvaltningsfastigheter

Bolagets samtliga fastigheter utgör anläggningstillgångar som dels har innehafts under många år dels
kontinuerligt uppgraderas med ny teknik och betydande egenfinansierade nyinvesteringar via löpande
hyresgästanpassningar och övriga underhållsåtgärder. Externa fastighetsvärderingar företagna under
oktober 2023, d v s före det att Riksbanken påbörjade sänka styrräntan, utvisar marknadsvärden som för
den svenska koncernen överstiger de bokförda värdena med drygt 274 miljoner kr. Under år 2025 har
därtill fastighetsvärdena generellt ökat just för sådana kommersiella fastigheter Bolaget innehar. I
anledning härav och till följd av att styrelsen anser att de marknadsvärden som från externa värderingar
vid en kritisk tidpunkt år 2023 för några fastigheter i beståndet har indikerat ett något lägre värde än de
bokförda värdena inte i något fall utgör någon bestående värdenedgång, utan var en momentan effekt av
kraftigt höjda marknadsräntor under en relativt kort period. Bolagets samtliga fastigheter har därmed
upptagits till bokförda värden.

Not 13 Förvaltningsfastigheter förteckning

På ovanstående fastigheter finns det 360 p-platser, 159 garageplatser och 6 carports.

Not 14 Inventarier, verktyg och installationer

Not 15 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar

Not 16 Andelar i koncernföretag

Not 17 Specifikation andelar i koncernföretag

Not 18 Andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag

Not 19 Specifikation andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag

Not 20 Aktier och andelar

Not 21 Andra långfristiga fordringar

Not 22 Transaktioner med närstående

Uppgifter om moderföretaget
Bolaget är ett helägt dotterbolag till Fastighetsaktiebolaget Lilium, 556852-9753 med säte i Sundsvall.
Moderföretag i den största koncern där Fastighetsaktiebolaget Lilium Sundsvall är dotterföretag och
koncernredovisning upprättas är Family Holding i Alvik AB, 556758-2928, med säte i Luleå.

Lånen från koncernföretagen har affärsmässiga villkor. Räntekostnaden avseende lånen uppgick till
4 733 tkr (5 054 tkr). Inget krav på amortering av beloppet under den närmaste femårsperioden.

De kortfristiga fordringarna och skulderna löper utan ränta.

Samtliga lån knutna till koncernföretag är efterställda samtliga övriga borgenärers fordringar och kan
därmed jämställas med eget kapital.

Not 23 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Not 24 Disposition av vinst eller förlust

Not 25 Obeskattade reserver

Not 26 Avsättningar

Not 27 Skulder som avser flera poster

Företagets banklån om 912 084 625 kronor redovisas under följande poster i balansräkningen. Ingen del
av de långfristiga skulderna förfaller senare än 5 år.

Not 31 Eventualförpliktelser

Bolaget är bolagsman i Lilium Sundsvallsfastigheter HB, 969646-7696. Handelsbolagets sammanlagda
skulder uppgår per 2025-08-31 till 150 133 478 kr.

Not 32 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång.

Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas på årsstämma för fastställelse.

Vår revisionsberättelse har lämnats 2025-12-16