Styrelsen och verkställande direktören för Varbergshägern Fastighets AB avger följande årsredovisning
för räkenskapsåret 2025.

Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Varbergshägern Fastighets AB äger och förvaltar fastigheterna Uttern 1, Uttern 11, Pipebruket 5, Haga 6,
Hästen 5, Geten 1, Kaninen 4, Kaninen 2, Katten 18, Kaninen 8, Väktaren 6, Strandpiparen 11, Rådhuset
22, Klockaren 17, Guldsmeden 12, Almeberg 14, Hägern 14, Spiggen 16, Grimeton 9:11 och Hunden 1 i
Varbergs kommun.

Totalt ägs och förvaltas 254 lägenheter och 26 st lokaler (4 009 kvm).

Varbergshägern Fastighets AB äger 2 kommanditbolag: KB Globen nr 2 som äger och förvaltar
fastigheten Gamleby 11 i Varbergs kommun, samt KB Strandskatan som äger och förvaltar fastigheten
Torpa-Kärra 8:225 i Varbergs kommun.

Varbergshägern Fastighets AB är kommanditdelägare i KB Valnöten 9.

Verksamheten bedrivs i kommission där Derome Fastighet AB är moderbolag och är kommittent.

Företaget har sitt säte i Varberg.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Kostnadsläget har fortsatt varit högt under 2025, även om inflationen stabiliserats och
finansieringskostnaderna förbättrats i takt med att styrräntan fortsatt att falla.

Hyresökningarna har även i år varit relativt höga i ett historiskt perspektiv, men kompenserar inte heller i
år för ökade drift- och underhållskostnader. Kostnader för vatten och avlopp har ökat mer än övriga
kostnadsslag.

Under året har bolaget haft ett fortsatt starkt fokus på effektivisering och kostnadskontroll. Som en del i
detta arbete har investeringar genomförts i nya digitala system för ekonomi, förvaltning och uppföljning,
med syfte att stärka den långsiktiga effektiviteten och förbättra beslutsunderlagen i verksamheten.

Ägarförhållanden

Bolaget är ett helägt dotterföretag till Derome Fastighet AB, org.nr 556329-6572.

För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper.

Förändringar i eget kapital (Tkr)

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):

disponeras så att

Styrelsens uppfattning är att det föreslagna kommissionärsresultatet ej hindrar bolaget från att fullgöra
sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Det föreslagna
kommissionärsresultatet kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförts i ABL 17 kap 3§ 2-3 st
(försiktighetsregeln).

Styrelsen föreslås bemyndigas att besluta om tidpunkt då utdelningen skall betalas.

Styrelsen anser att förslaget är förenligt med försiktighetsregeln i 17 kap. 3 § aktiebolagslagen enligt
följande redogörelse: Styrelsens uppfattning är att vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav
verksamhetens art, omfattning och risk ställer på storleken på det egna kapitalet, bolagets
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med noter.

Noter

Tkr

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning
och koncernredovisning (K3).

Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år.

Verksamheten bedrivs i kommission där Derome Fastighet AB är moderbolag och är kommittent.
Effekten av ett kommissionärsförhållande är att bolagets ekonomiska resultat för perioden redovisas i
bolaget som är kommittent, se vidare under bokslutsdispositioner.

Hyresintäkter

Hyresintäkter redovisas linjärt baserat på villkoren i hyresavtalet. Den sammanlagda kostnaden för
lämnade hyresrabatter redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över leasingperioden.
Hyresaviseringen bokförs i den period den avser.

Bokslutsdispositioner

Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen.

Materiella anläggningstillgångar

Immateriella och materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med
ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar.

Följande avskrivningsprocent tillämpas:

Marknadsvärdering

Marknadsvärdet har beräknats internt med en direktavkastningsmodell enligt branschpraxis där varje
fastighet har åsatts ett bedömt marknadsvärde. Som stöd för marknadsvärderingen har analysverktyget
Property Intel använts. Viktiga faktorer vid val av avkastningskrav är läge, attraktionskraft, hyresnivå
och fastighetens skick. Marknadsbedömningar av fastigheter innehåller alltid ett visst mått av osäkerhet i
gjorda antaganden och beräkningar. Osäkerheten avseende enskilda fastigheter bedöms i normalfallet
ligga inom intervallet +/- 10 procent.

Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar

När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov.
Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till
återvinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där
det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än
goodwill, som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras.

Finansiella instrument och värdepappersinnehav

Finansiella instrument redovisas i enlighet med reglerna i K3 kapitel 11, vilket innebär att värdering sker
utifrån anskaffningsvärde.

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och
övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, låneskulder och derivatinstrument.

Leasingavtal

Bolagets hyreskontrakt utgör operationella leasingkontrakt. Intäkter från operationella leasingkontrakt
redovisas i enlighet med avsnittet intäkter.

Obeskattade reserver

Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna
skatteskuld som är hänförlig till reserverna.

Inkomstskatter

Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar
avseende tidigare års aktuella skatt och förändringar i uppskjuten skatt.

Värdering av samtliga skatteskulder/fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler
och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas.

För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i
resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget
kapital.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla väsentliga temporära skillnader som
uppkommer efter förvärvet mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar, skulder och
avsättningar. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra skattemässiga avdrag
redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida
beskattning.

I bolaget redovisas - på grund av sambandet mellan redovisning och beskattning - den uppskjutna
skatteskulden på obeskattade reserver, som en del av de obeskattade reserverna.

Koncernförhållanden

Koncernredovisning upprättas av Derome Fastighet AB, 556329-6572, med säte i Varberg.

Nyckeltalsdefinitioner

Nettoomsättning
Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar.

Rörelseresultat
Resultat efter avskrivningar men före finansiella intäkter och kostnader.

Resultat efter finansiella poster
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader men före bokslutsdispositioner och skatter.

Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av
balansomslutning.

Balansomslutning
Företagets samlade tillgångar.

Not 2 Uppskattning och bedömningar

Inga bedömningar eller uppskattningar har gjorts som har betydande effekt på de redovisade beloppen i
den finansiella rapporten eller skulle innebära en betydande risk för en väsentlig justering av de
redovisade värdena för tillgångar och skulder under nästa räkenskapsår.

Not 3 Leasing, leasetagaren

Normalt tecknas kommersiella hyresavtal på 3-5 år med en uppsägningstid om 9 månader.
Bostadshyresavtal löper normalt med en uppsägningstid om 3 månader.

Framtida leasingavgifter, för icke uppsägningsbara leasingavtal, förfaller till betalning enligt följande:

Not 4 Fastighetskostnader

Not 5 Anställda och personalkostnader

Bolaget har inte haft några anställda och några löner har ej utbetalats.

Not 6 Inköp och försäljningar mellan koncernföretag

Till närstående bolaget Derome Fastighet AB har utgått administrationsersättning med 4 163 tkr (4 105).

Not 7 Centrala administrationskostnader

Debitering av kamerala tjänster har gjorts från närstående bolaget Derome Fastighet AB.

Not 8 Resultat från andelar i koncernföretag

Not 9 Ränteintäkter

Not 10 Räntekostnader

Not 11 Bokslutsdispositioner

Not 12 Aktuell och uppskjuten skatt

Avstämning av effektiv skatt

Not 13 Byggnader och mark

Marknadsvärdet bedöms per den 31 december 2025 till 520 mkr (495).Det skattemässiga restvärdet på
byggnader och mark uppgår till 138 117 tkr (141 030).

Not 14 Fordringar hos koncernföretag

Not 15 Mellanhavande med koncernföretag

Koncernföretaget Derome Förvaltning Holding AB har kredit för likviditetsstyrning inom koncernen.
Varbergshägern Fastighets AB har avtalat om disponering inom koncernkontot.

Not 16 Andelar i kommanditbolag

Not 17 Specifikation andelar i kommanditbolag

Not 20 Uppskjuten skatteskuld

Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga
värden är olika. Bolagets temporära skillnader har resulterat i uppskjutna skatteskulder och uppskjutna
skattefordringar avseende följande poster:

Not 21 Ställda säkerheter

Not 22 Långfristiga skulder

Genomsnittlig ränta på skulder under året uppgår på balansdagen till 3,29% (4,33).
Skulder som förfaller inom ett år 276 938 tkr (276 938). Dessa redovisas som långfristiga skulder då de
löpande refinansieras i takt med förfall.

Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter