Förvaltningsberättelse

Styrelsen för Vacse Visby AB, organisationsnummer 556602-1688, avger härmed årsredovisning för
räkenskapsåret 2025. Bolaget har sitt säte i Stockholm.

Ägarförhållanden

Bolaget är ett helägt dotterbolag till Vacse AB, organisationsnummer 556788-5883, med säte i
Stockholm och ingår i Vacse AB (publ) koncernen. Se vidare not 15.

Verksamheten

Bolaget ingår i Vacse-koncernen vars affärsidé är att via helägda dotterbolag äga, utveckla och förvalta
nybyggda eller nyrenoverade fastigheter i Sverige med offentliga hyresgäster och långa hyreskontrakt.

Det verkliga värdet av bolagets fastighet, Visby Tjädern 9, uppgick per den 31 december 2025 till 271
mkr (268).

Bolaget har under året inte haft några egna anställda. All förvaltning har köpts från moderbolaget medan
asset management köpts externt.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Inga väsentliga händelser har skett under räkenskapsåret.

Definitioner: Se not 16

Finansiering och räntebindning

Vacse Visby AB finansieras via lån från Vacse AB (publ).

Miljö

Miljöarbetet, som handläggs av Vacse AB (publ) i samarbete med hyresgästen, syftar till att minska
miljöbelastningen och bidra till ett hållbart samhälle.

Möjligheter och risker

Fastighetsrelaterade risker

Fastigheternas värde är den mest betydelsefulla faktorn för risknivån i ett fastighetsbolag. Av de risker
och faktorer som påverkar fastigheternas värde bedöms risken för höjda avkastningskrav som den största
risken. Koncernens strategi för att hantera denna risk är att äga s.k samhällsfastigheter av hög kvalitet
med långa hyreskontrakt vilket skapar en god möjlighet till långsiktigt stabila fastighetsvärden.

Upplysningar avseende verkligt värde för förvaltningsfastigheter se not 9.

Finansiella risker

Finansiella risker hanteras centralt för koncernen av moderbolaget Vacse AB (publ). För ytterligare
information se not 10.

Förväntningar avseende den framtida utvecklingen

Under det kommande året förväntas verksamheten att bedrivas med oförändrad inriktning.

Fastigheterna kommer fortsätta att förvaltas och utvecklas med målsättningen att ge en bra avkastning.

Förslag till behandling av ansamlad förlust

Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten (kronor):

behandlas så att

Bolagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt
kassaflödesanalys och noter. Alla belopp uttrycks i tusentals svenska kronor där ej annat anges. Till följd
av avrundningar kan presenterade siffror i vissa fall inte exakt summera. 

Aktiekapitalet var per 31 december 2025 fördelat på 1 000 registrerade aktier med en röst per aktie och ett
kvotvärde om 100 kronor per aktie.

Noter

Tkr

Not 1 Redovisningsprinciper

Överensstämmelse med lag och normgivning

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och RFR 2
Redovisning för juridiska personer utgiven av Rådet för finansiell rapportering.

Fastställelse

Årsredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 25 mars 2026. Resultat- och
balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstäman den 25 mars 2026.

Värderingsgrunder

Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till historiska anskaffningsvärden, om inget annat
anges.

Rapporteringsenhet och redovisningsvaluta

Företagets funktionella valuta och redovisningsvaluta är svenska kronor (SEK). Samtliga belopp anges i
tusentals kronor om inget annat anges.

Klassificering

Anläggningstillgångar, långfristiga skulder och avsättningar består av belopp som förväntas återvinnas
eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga
skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från
balansdagen.

Bedömningar och uppskattningar

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med RFR 2 kräver att styrelsen och företagsledningen
gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av
redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Uppskattningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara
relevanta och rimliga. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet och jämförs mot faktiskt
utfall. Se vidare not 2.

Nya och ändrade IFRS standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft

De standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft förväntas inte ha någon väsentlig påverkan på de
finansiella rapporterna.

Intäkter från rörelsen

Hyresintäkter

Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas linjärt över hyresavtalens (leasingavtalens)
avtalsperiod. Intäkterna fördelas på hyresintäkter och serviceintäkter. I hyresintäkter ingår sedvanlig
utdebiterad hyra inkl index samt tilläggsdebitering för investering och fastighetsskatt. I serviceintäkter
ingår all annan tilläggsdebitering såsom värme, kyla, vatten mm. Förskottshyror redovisas som
förutbetalda hyresintäkter. Hyresintäkter från förvärvade fastigheter redovisas från och med
tillträdesdagen. Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationell leasing.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på frånträdesdagen om inte risker och förmåner
övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare
tillfälle än frånträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna
tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan
parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver
beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens
kontroll.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter består av ränteintäkter på fordringar. Finansiella kostnader består främst av
räntekostnader på lån från kreditinstitut och moderbolag.

Ränteutgifter aktiveras inte i förvaltningsfastigheter utan kostnadsförs löpande.

Koncernbidrag

Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition oavsett om koncernbidraget lämnas eller erhålles. Det
erhållna eller lämnade koncernbidraget påverkar företagets aktuella skatt eller i vissa fall uppskjutna
skatt.

Skatt

Redovisad skatt omfattar aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån
gällande skattesats. För år 2025 är den aktuella skattesatsen 20,6%. Inkomstskatter redovisas i
resultaträkningen.

Aktuell skatt

Aktuell skatt avser skatt på årets skattepliktiga resultat. Skattepliktigt resultat kan skilja sig från det
redovisade resultatet i resultaträkningen då det har justerats för ej skattepliktiga intäkter och ej
avdragsgilla kostnader samt för intäkter och kostnader som är skattepliktiga eller avdragsgilla i andra
perioder. Bolagets aktuella skatteskuld beräknas enligt de skattesatser som har beslutats eller aviserats
per balansdagen.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader
mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserat på
skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen och har inte
nuvärdesberäknats. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och
underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kan förväntas medföra lägre
skatteutbetalningar i framtiden.

Förvaltningsfastigheter

Definition och värdering

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en
kombination av dessa. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt
fastighetsinventarier. Även fastigheter under uppförande och ombyggnation som avses att användas som
förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda klassificeras som förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheterna redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar
och eventuell nedskrivning samt med tillägg för eventuell uppskrivning. Redovisningsprinciper för
nedskrivningar framgår nedan. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
Mark skrivs inte av.

Avskrivning sker utifrån följande nyttjandeperioder:

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet till den del tillgångens prestanda förbättras i
förhållande till den nivå som gällde, då den ursprungligen anskaffades. Alla andra tillkommande utgifter
redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Reparationer kostnadsförs löpande.

Upplysningar om förvaltningsfastigheternas verkliga värden

Upplysningar lämnas i not om förvaltningsfastigheternas verkliga värde baseras på beräkningar i enlighet
med redovisningsstandarden IAS 40 Förvaltningsfastigheter.

Verkliga värden baseras på marknadsvärden och representerar de bedömda belopp som skulle erhållas i
transaktioner vid värderingstidpunkten mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har
ett intresse av att transaktioner genomförs efter sedvanlig marknadsföring, där båda parter förutsätts ha
agerat insiktsfullt, klokt och utan tvång.

Beskrivning av tillämpad värderingsprocess och värderingsteknik samt betydande indata i
värdebedömningarna framgår av not 9.

Leasing - företaget som leasingtagare

Samtliga leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal i enlighet med undantagsreglerna i RFR 2.
Leasingavgifterna kostnadsförs linjärt över leasingperiodens löptid. Rörliga avgifter kostnadsförs
löpande för den period till vilka de hänförs. Förmåner erhållna i samband med tecknandet av ett avtal
redovisas linjärt som en minskning av den totala leasingkostnaden i resultatet.

Finansiella instrument

Finansiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde minus eventuell nedskrivning och
finansiella omsättningstillgångar enligt lägsta värdets princip. Finansiella skulder värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet för räntebärande instrument justeras för den periodiserade
skillnaden mellan vad som ursprungligen betalades, efter avdrag för transaktionskostnader och det
belopp som betalas på förfallodagen (överkurs respektive underkurs).

Nedskrivningar

De redovisade värdena för företagets tillgångar kontrolleras vid varje rapporttillfälle för att utröna om det
finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens
återvinnings-värde. Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden till en enskild
tillgång, och dess verkliga värde minus försäljningskostnader inte kan användas, grupperas tillgångarna
vid prövning av nedskrivningsbehov till den lägsta nivå där det går att identifiera väsentligen oberoende
kassaflöden – en så kallad kassagenererande enhet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger
det redovisade värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden med en
diskonteringsfaktor som beaktar riskfri ränta och den risk som är förknippad med den specifika
tillgången.

En nedskrivning reverseras om det har skett en förändring av beräkningarna som användes för att
bestämma återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens redovisade
värde inte överstiger det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning, om

ingen nedskrivning skulle gjorts.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva bevis på att en finansiell tillgång
eller grupp av tillgångar är i behov av nedskrivning. Objektiva bevis utgörs av observerbara förhållanden
som inträffat och som har en negativ inverkan på möjligheten att återvinna anskaffningsvärdet.

Kundfordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Detta
innebär att fordringarna redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Bolaget
har en nedskrivningsmodell som baseras på förväntade kreditförluster. Modellen innebär att det löpande
görs en bedömning av kreditreserveringar baserat på historik, nuvarande förhållanden och prognoser för
framtida förutsättningar. Förluster hänförliga till osäkra fordringar redovisas bland fastighetskostnader.
Fordringar med nedskrivningsbehov redovisas till nuvärdet av förväntade framtida kassaflöden.

Nedskrivningar av lånefordringar och kundfordringar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde
återförs om de tidigare skälen till nedskrivningar inte längre föreligger och att full betalning från kunden
förväntas erhållas.

Avsättningar

En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det föreligger ovisshet om tidpunkt för betalning
eller beloppets storlek. En avsättning redovisas när det finns en befintlig legal eller informell förpliktelse
som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att
krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Avsättningar
görs med det belopp som är den bästa uppskattningen av vad som krävs för att reglera den förpliktelsen
på balansdagen. En avsättning för förlustkontrakt redovisas när de förväntade fördelarna som förväntas
från ett kontrakt är lägre än de oundvikliga kostnaderna för att uppfylla förpliktelserna enligt kontraktet.

Aktieägartillskott och lämnad utdelning

Erhållet aktieägartillskott redovisas som en ökning av eget kapital.

Lämnad utdelning respektive återbetalning av aktieägartillskott redovisas som en minskning av eget
kapital när beslut om utdelning respektive återbetalning fattats.

Not 2 Uppskattningar och bedömningar

Förvaltningsfastigheter - uppgifter om verkligt värde
Vid värdering av förvaltningsfastigheter har uppskattningar och antaganden en betydande effekt på
bedömda värdet. Värderingen av förvaltningsfastigheter kräver antaganden om framtida kassaflöden
samt bedömningar av aktuella marknadsmässiga avkastningskrav för varje enskild fastighet.

För att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och uppskattningar anges normalt i
värderingarna ett så kallat värderingsintervall om +/- 5–10 %. Information om viktiga antaganden och
osäkerhet vid värdering av förvaltningsfastigheter framgår av not 9.

Not 3 Händelser efter balansdagen

Det har inte inträffat några händelser efter periodens utgång som bedöms vara av vikt att rapportera.

Not 4 Intäkternas fördelning - operationella leasingavtal

Av hyresintäkterna utgjorde serviceintäkter 1 531 tkr (2 141).

Hyreskontrakt avseende kontor upprättas initialt på en hyrestid överstigande 10 år.

Den genomsnittliga återstående kontraktslängden har beräknats till 2 år (3).
Kontrakt för kommersiella lokaler har vanligtvis indexklausuler.

Tabellen ovan visar hyresintäkterna beräknade utifrån aktuella hyreskontrakt.

Not 5 Fastighetskostnader samt centrala administrationskostnader

Arvode till bolagets revisorer faktureras moderbolaget Vacse AB (publ).Köpta tjänster från moderbolaget
avser främst kostnader för funktioner för ledning, ekonomi, finansiering, drift- och underhållsplanering,
juridik och IT-stöd.

Not 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter

Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter

Not 8 Skatt

Avstämning av effektiv skatt

Värderingsprocess
Värdering av fastigheter sker enligt koncernens värderingspolicy. I enlighet med denna policy görs
värderingar två gånger om året, efter kvartal 2 och kvartal 4 av samtliga fastigheter av externa, oberoende
fastighets- värderare, med relevanta, professionella kvalifikationer och med erfarenhet av aktuell
geografisk marknad samt kategori av fastigheter som värderats. Vid övriga kvartalsslut görs interna
värderingar i dialog med externa fastighetsvärderare. Per 2025-12-31 och under 2025 har värderingar
utförts av värderingsföretaget Forum Fastighetsekonomi.

Värderingsteknik
Verkliga värden har fastställts med en kombinerad tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad
metod.

Den avkastningsbaserade metoden är baserad på nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden i form av
driftnetton under 10 år, som successivt marknadsanpassats, samt nuvärdet av bedömt restvärde kalkylår
10. Restvärdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt driftnetto
vid kalkylslut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav. Direktavkastningskravet för
restvärdebedömning har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter,
såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner har beaktats.

Diskonteringsräntan som använts för nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består av
direktavkastnings-kravet med tillägg för antagen tillväxt i kassaflödena under prognosperioden.

IFRS kategoriserar indata för värdering till verkligt värde i tre nivåer. Hierarkin för verkligt värde ger
högst prioritet åt noterade priser på aktiva marknader för identiska tillgångar, Nivå 1, och lägst prioritet
åt icke observerbara indata, Nivå 3. Indata Nivå 2 är andra indata, vilka är direkt eller indirekt
observerbara, än de noterade priser som ingår i Nivå 1. Icke observerbara indata ska återspegla de
antaganden som marknadsaktörerna skulle använda för att prissätta tillgången. Värderingarna av
företagets fastigheter har skett med indata hänförlig till nivå 3, då ej observerbara indata som använts i
värderingarna har en väsentlig påverkan på bedömda värden.

Indata: Hyresinbetalningarna beräknas utifrån befintliga lokalhyreskontrakt fram till avtalstidens slut.
Lokalhyreskontrakt med en utgående hyra som bedöms vara marknadsmässig antas förlängas med
oförändrade villkor efter utgången av innevarande kontraktsperiod, medan övriga lokalhyror justeras till
en marknadsmässig hyresnivå. Kassaflödet för drift-, underhålls- och administrationskostnader utifrån
marknadsmässiga bedömningar baseras på historiska kostnader och på erfarenheter av jämförbara objekt.
Investeringar beräknas utifrån det investeringsbehov som bedöms föreligga.

I verkligt värde för förvaltningsfastigheter ingår byggrätter. Dessa värderas främst genom tillämpning av
ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade
byggrätter.

Verkligt värde för ny- och tillbyggnadsprojekt bestäms utifrån det lägsta av:
- verkligt värde för byggrätten (marken) med eventuell befintlig byggnad vid värdetidpunkten, med
tillägg för nedlagda kostnader och
- verkligt värde för fastigheten i färdigt skick med avdrag för kvarstående kostnader för att färdigställa
projektet.


Verkligt värde för färdigställt projekt beräknas med samma värderingsteknik som för färdigställda
fastigheter. Värdering som i färdigt skick kan dock ske när projektet är nästan färdigställt, nästan helt
uthyrt förutsatt att extern värdering genomförts.

Not 10 Finansiella instrument och finansiell riskhantering

Finansiell riskhantering
Hanteringen av finansiella risker inom Vacse-koncernen är centraliserad till finansfunktionen i Vacse AB
(publ) och regleras av koncernens finanspolicy som gäller för samtliga koncernföretag. För mer
information om koncernens finansiella risker och hanteringen av dessa, se årsredovisningen för Vacse
AB (publ). Företaget är exponerat för följande finansiella risker: finansieringsrisk, ränterisk samt
kreditrisk.

Finansieringsrisk
Företaget innehar ett koncerninternt lån från Vacse AB (publ) om 114 589 tkr (116 922). Lånet löper tills
vidare.

Ränterisk
Lån från Vacse AB (publ) löper med en årlig ränta som motsvarar dess upplåningsränta. Vacse AB (publ)
säkrar ränterisken via derivatinstrument.

Kreditrisk
Företaget genomför sedvanliga kreditprövningar före det att en ny hyresgäst accepteras. Bolagets
hyresgäster utgörs av offentlig förvaltning och kreditrisken är därmed försumbar.

Not 11 Uppskjuten skatteskuld

Redovisade uppskjutna skattefordringar och skulder

Förändringarna av uppskjutna skattefordringar/-skulder är redovisade i periodens resultat.

Not 12 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Not 13 Eventualförpliktelser och ställda säkerheter

Bolaget har inga eventualförpliktelser.

Not 17 Förslag till disposition av företagets resultat

Stockholm

Vår revisionsberättelse har lämnats 2026-03-25