AB Älvkarlebyhus

Verksamhetens art och inriktning

VD HAR ORDET Det gångna året har präglats av en fortsatt osäker omvärld. Inflation, ränteutveckling och ökade kostnader inom bygg- och fastighetssektorn har ställt höga krav på långsiktighet, ekonomisk disciplin och tydliga prioriteringar. Samtidigt ser vi ett fortsatt stort behov av trygga och attraktiva bostäder, vilket bekräftar vikten av vårt uppdrag och vår roll i kommunen. Trots dessa utmaningar har bolaget haft ett aktivt och framåtblickande år. Arbetet med planering för nyproduktion har fortsatt, och de genomförda intresseanmälningarna visar på ett mycket stort intresse. Det är ett tydligt kvitto på efterfrågan och på att våra framtida satsningar möter verkliga behov. Samtidigt är det glädjande att konstatera att samtliga lokaler under året har varit fullt uthyrda, vilket bidrar till både stabil ekonomi och levande miljöer. Våra lokaler spelar en viktig roll för det lokala näringslivet och för kommunens utveckling. En av våra större hyresgäster, Maston, är ett tydligt exempel på hur verksamheter kan förena lokal förankring med innovation och framtidstro. Med sin verksamhet inom avancerad prototypframtagning och teknikutveckling kombinerar Maston hållbara lösningar med respekt för platsens industriella arv. Företagets närvaro bidrar till sysselsättning, aktivitet och en dynamisk användning av våra fastigheter, samtidigt som den stärker Älvkarlebys attraktivitet som etableringsort. Parallellt med utveckling och tillväxt står vi inför utmaningar i vårt befintliga fastighetsbestånd. Under tidigare år har underhållsåtgärder behövt prioriteras och anpassas utifrån bolagets ekonomiska förutsättningar, vilket varit ett medvetet och ansvarsfullt val för att säkerställa långsiktig stabilitet. Under kommande år kommer vi därför successivt att ta nästa steg i detta arbete genom planerade och mer omfattande underhållsåtgärder. Dessa insatser genomförs som ett led i vårt långsiktiga ansvarstagande och syftar till att säkerställa funktionella, hållbara och trygga bostäder för våra hyresgäster – både idag och över tid. Utöver kärnverksamheten har bolaget även varit en aktiv del i det lokala samhällslivet. Årets julmarknad, som vi varit med och genomfört, blev större och mer välbesökt än någonsin tidigare. Det är ett uppskattat arrangemang som stärker gemenskapen och bidrar till en levande ort – något vi är stolta över att kunna vara en del av. Jag vill rikta ett varmt tack till medarbetare, styrelse, samarbetspartners och hyresgäster för engagemang, tålamod och förtroende under året. Tillsammans fortsätter vi arbetet med att utveckla både våra fastigheter och vår kommun – med ansvar, långsiktighet och framtidstro. VERKSAMHETEN Älvkarlebyhus bildades 1949 och har sedan dess varit en central aktör på den lokala bostadsmarknaden. Bolaget drevs ursprungligen som stiftelse och ombildades 1997 till aktiebolag. Som helägt kommunalt bostadsbolag har Älvkarlebyhus ett långsiktigt uppdrag att äga, förvalta och utveckla bostäder och lokaler i kommunen. Verksamheten ska bedrivas affärsmässigt och samtidigt ta ett tydligt samhällsansvar. Bolagets uppgift är att erbjuda ett varierat och prisvärt boende med god kvalitet, samt att bidra till en hållbar utveckling genom stabil förvaltning, ansvarsfull ekonomi och aktiv fastighetsutveckling. SAMMHÄLLSNYTTA Tillgång till en trygg och välskött bostad är en grundförutsättning för individens möjligheter till arbete, studier och delaktighet i samhället. Som kommunalt bostadsbolag har Älvkarlebyhus en viktig roll i att bidra till social hållbarhet och stabilitet i kommunen. Bolaget verkar för att skapa trygga och attraktiva boendemiljöer i hela beståndet. Genom att acceptera etableringsersättning och försörjningsstöd som inkomst möjliggörs för fler att etablera sig på bostadsmarknaden. Detta är en del av bolagets ansvarstagande för integration och inkludering. Älvkarlebyhus bidrar även till kommunens utveckling genom att tillhandahålla lokaler för näringsliv och samhällsservice, vilket stärker ortens attraktivitet och långsiktiga livskraft. HYRESGÄSTINFLYTANDE Dialogen med hyresgästerna är en central del av bolagets utvecklingsarbete. Synpunkter, förbättringsförslag och konstruktiv kritik tas tillvara för att kontinuerligt förbättra service, boendemiljö och förvaltning. Bolaget genomför kundundersökningar för att mäta kundnöjdhet (NKI). Undersökningarna har varit pausade under de senaste två åren men kommer att återupptas under 2026. Enkäterna ger möjlighet till fritextsvar och utgör ett viktigt underlag i bolagets förbättringsarbete. Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU) ger hyresgäster möjlighet att påverka standard och underhållsnivå i den egna lägenheten. Genom detta system kan hyresgäster välja mellan olika nivåer av standard, vilket bidrar till ett varierat bostadsutbud med olika hyresnivåer och ökad valfrihet. MARKNAD Efterfrågan på bostäder i Älvkarleby kommun har under året varit stabil. Uthyrningsgraden uppgick vid årets slut till 99,4 %, vilket överstiger affärsplanens mål om minst 98 %. Detta visar på ett fortsatt starkt förtroende för bolagets bostäder och förvaltning. Intresset för nyproduktion och omflyttningar inom beståndet indikerar att bolaget fortsatt spelar en viktig roll i kommunens bostadsförsörjning. Älvkarlebyhus äger 1 088 lägenheter med en total bostadsyta om cirka 67 300 kvm. Lokalerna är huvudsakligen koncentrerade till centrala Skutskär och bidrar till näringslivets utveckling. Samtliga lokaler var vid årets slut uthyrda, vilket stärker bolagets intäktsbas och minskar den kommersiella risken. Andelen lägenheter anpassade för målgruppen 65+ uppgick vid årets slut till 9,7 %, vilket är något under affärsplanens mål om minst 10 %. Arbetet med att utveckla och anpassa beståndet för äldre fortsätter som en del av bolagets långsiktiga strategi att stimulera flyttkedjor och stödja kommunens bostadsförsörjning. FASTIGHETER Älvkarlebyhus fastighetsbestånd utgör grunden för bolagets verksamhet och för kommunens bostadsförsörjning. I enlighet med ägardirektiv och affärsplan bedrivs förvaltningen affärsmässigt och med ett långsiktigt perspektiv, där kvalitet, trygghet och hållbarhet är vägledande principer. En betydande del av beståndet består av äldre fastigheter, vilket medför ett ökande behov av planerat underhåll, tekniska reinvesteringar och successiv standardutveckling. Bolaget arbetar utifrån fleråriga underhållsplaner där åtgärder prioriteras utifrån fastigheternas tekniska status, energiprestanda och långsiktiga värdeutveckling. Målsättningen är att säkerställa funktionella och trygga bostäder samtidigt som fastigheternas värde bevaras över tid. Under 2025 har följande större åtgärder genomförts eller påbörjats: • Byte av ventilationsaggregat på Siggebodavägen 3, 5, 7 och 9 • Påbörjat ventilationsarbete på Ågatan 7, Centralgatan 10 och Lillängsgatan 8 • Målningsarbeten på Rengatan 8 och 12 samt Hårstagatan 3 och Tebogatan 6 • Färdigställt utbyggnad av butikslokal på Centralgatan 7 • Fönsterbyte på Centralgatan 14 • Påbörjat förberedande arbete för stamrenovering på Roosvägen 3 och Lillängsgatan 9 Åtgärderna syftar till att förbättra inomhusmiljö och energieffektivitet samt att stärka fastigheternas tekniska status och attraktivitet. Reparationskostnaderna har under de senaste åren ökat, vilket till stor del speglar beståndets åldersstruktur och ett ökat behov av tekniska åtgärder. Under 2025 har kostnaderna även påverkats av större vattenläckor i två byggnader. Skadorna hanteras i samverkan med försäkringsbolag, men bolaget belastas med självrisker och åldersavdrag, vilket påverkar reparationskostnaderna för året. Bolaget arbetar kontinuerligt med att balansera behovet av underhåll och investeringar mot ekonomisk stabilitet. Den långsiktiga inriktningen är att successivt stärka fastigheternas tekniska standard och energieffektivitet samtidigt som soliditet och finansiell handlingsfrihet värnas. PERSONAL Medarbetarna är en avgörande resurs för bolagets förmåga att leverera service, kvalitet och trygghet i förvaltningen. I affärsplanen anges att bolaget ska ha engagerade medarbetare och vara en attraktiv arbetsgivare. Kompetens, ansvarstagande och gott bemötande är därför centrala delar i verksamhetens utveckling. Älvkarlebyhus är en relativt liten organisation med korta beslutsvägar och breda ansvarsområden. Det ställer höga krav på flexibilitet och samarbete, men skapar samtidigt effektivitet och närhet till hyresgästerna. Den lilla organisationen bidrar till god överblick över beståndet och möjlighet till snabb återkoppling i kundärenden. Vid årets slut uppgick antalet tillsvidareanställda till tolv personer, varav fem kollektivanställda (samtliga män) samt sju tjänstemän (fyra kvinnor och tre män). Kompetensutveckling sker löpande för att säkerställa att medarbetarna har aktuell kunskap inom sina respektive områden. Under året har utbildningsinsatser genomförts inom bland annat hjärt- och lungräddning, brandsäkerhet och upphandling. I genomsnitt genomfördes cirka 3,7 (1,8) utbildningsdagar per anställd. Målet om medarbetarutveckling enligt affärsplanen bedöms vara uppfyllt. Sjukfrånvaron i bolaget är låg, totalt 1,6 (1,3) % korttidssjukfrånvaro för samtliga anställda, vilket bedöms spegla en stabil personalgrupp, god arbetsmiljö och ett högt engagemang i verksamheten. En låg personalomsättning bidrar till kontinuitet i förvaltningen och stärker bolagets långsiktiga kvalitet och service. Bolaget uppmuntrar friskvård genom ersättning enligt Skatteverkets riktlinjer och arbetar aktivt för att bibehålla en hållbar arbetsmiljö över tid.

Källfält: se-gen-base:VerksamhetenArtInriktning

Kommentar till vinstdispositionen

Totala antalet aktier i bolaget är 5 000 vilket ger en utdelning på 33,60 kr per aktie.

Källfält: se-gen-base:DispositionerVinstForlustKommentar

Bolagsstämmans beslut om vinstdisposition

Styrelsens förslag godkändes

Årsstämman beslöt att godkänna styrelsens förslag till vinstdisposition.

Källfält: se-comp-base:ArsstammaResultatDispositionGodkannaStyrelsensForslag

Framtida utveckling, risker och osäkerhet

UPPFÖLJNING AV ÄGARDIREKTIV Älvkarlebyhus bedriver sin verksamhet i enlighet med kommunfullmäktiges ägardirektiv. Direktiven anger bolagets övergripande uppdrag och inriktning samt ekonomiska och finansiella mål. Bolaget ska: • Trygga rätten till bostad - välfärdsmål • Verka för integration, valfrihet och inflytande i boendet • Motverka segregation • Vara ett föredöme inom miljöområdet • Samverka inom kommunkoncernen • Stödja bostadssociala åtgärder - erbjuda kommunen upp till 20 lägenheter per år Uppföljningen för 2025 visar att samtliga verksamhetsmål enligt ägardirektiven bedöms som uppfyllda. Arbetet med integration, bostadssociala insatser och samverkan inom kommunkoncernen har bedrivits löpande under året. Bolaget har även uppfyllt uppdraget att erbjuda bostäder för bostadssociala behov enligt gällande riktlinjer. Ekonomiska mål enligt ägardirektiv: • Soliditet minst 25 % – utfall 46 % – målet uppfyllt • Direktavkastning 4 % – utfall 3,9 % – målet ej uppfyllt • Borgensavgift 0,4 % – korrekt erlagd – målet uppfyllt • Utdelning 0,8 mnkr (eller heltidstjänst för bostadssociala åtgärder) – genomförd – målet uppfyllt • Betryggande likviditet – utfall 24,9 mnkr – målet uppfyllt • Samverkan med kommunen gällande finansförvaltningen – målet uppfyllt UPPFÖLJNING AV AFFÄRSPLAN Affärsplanen anger verksamhetsmål och ekonomiska mål för perioden. Verksamhetsmål: • NKI svarsfrekvens >50 % och antalet nöjda hyresgäster ska öka – ej mätt 2025 • Uthyrningsgrad >98 % – utfall 99,4 % – målet uppfyllt • Andel lägenheter 65+ >10 % – utfall 9,7 % – målet ej uppfyllt • NKI trygghet >55 % – ej mätt 2025 • Medarbetarutbildning – genomförd – målet uppfyllt • Energianvändning minska 30 % från 2007 till 2030 – arbete pågår – ej uppfyllt • Vattenförbrukning ska ej öka över tid – målet uppfyllt • Återvinning minska restavfallet och öka sorteringsgraden – målet uppfyllt Ekonomiska mål enligt affärsplan: • Avkastning på totalt kapital 4 % – utfall 2,6 % – målet ej uppfyllt • Direktavkastning 4 % – utfall 3,9 % – målet ej uppfyllt • Rörelsemarginal 10 % – utfall 9,9 % – målet ej uppfyllt • Kassalikviditet minst 10 mnkr – utfall 24,9 mnkr – målet uppfyllt • Soliditet minst 25 % – utfall 46 % – målet uppfyllt • Belåningsgrad <50 % – utfall 50,1 % – målet ej uppfyllt Sammantaget bedöms bolagets resultat och måluppfyllelse som god, även om vissa mål inte fullt ut nåtts under året. INTERNKONTROLL En väl fungerande intern kontroll är en förutsättning för att säkerställa att verksamheten bedrivs effektivt, lagenligt och med god ekonomisk hushållning. Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen och följer löpande upp verksamhetens resultat, risker och efterlevnad av styrande dokument. Bolaget fastställer årligen en internkontrollplan som antas av styrelsen. Planen baseras på en genomgång av verksamhetens väsentliga riskområden och omfattar såväl finansiella som operativa processer. Uppföljning av internkontrollplanen sker löpande under året och redovisas till styrelsen. Den interna kontrollen syftar till att: • säkerställa tillförlitlig finansiell rapportering • förebygga och upptäcka felaktigheter • minska risken för oegentligheter • säkerställa efterlevnad av lagar, riktlinjer, ägardirektiv och affärsplan Tydlig ansvarsfördelning, fastställda attestordningar och löpande uppföljning av budget och prognoser är centrala delar i kontrollmiljön. Bolaget använder ett anpassat ekonomisystem med reglerade behörigheter och attesträtter. Samtliga betalfiler genomgår särskild kontroll innan utbetalning för att minska risken för felaktiga betalningar, dubbelbetalningar eller betalningar till oseriösa aktörer. Den interna kontrollen utvecklas kontinuerligt i takt med förändrade regelverk och identifierade risker i verksamheten. EKONOMI Årets resultat efter bokslutsdispositioner och skatt i moderbolaget uppgick till 5,4 (2,7) mnkr. Resultatet för koncernen uppgick till 5,2 (2,3) mnkr, vilket överstiger budget. Den positiva resultatutvecklingen förklaras främst av hög uthyrningsgrad, stabila hyresintäkter samt löpande kostnadskontroll. Hyresintäkterna har utvecklats stabilt under året och uthyrningsgraden uppgick till 99,4 %, vilket bidrar till ett starkt driftnetto och god intäktssäkerhet. Reparationskostnaderna har ökat markant jämfört med tidigare år. Efter att under flera år legat relativt stabilt mellan 3 och 4 mnkr uppgår reparationskostnaderna 2025 till 10,4 mnkr. Ökningen speglar dels fastighetsbeståndets åldersstruktur och ett växande behov av tekniska åtgärder, dels den allmänna prisutvecklingen inom bygg- och fastighetssektorn, där material- och entreprenadkostnader fortsatt ligger på en hög nivå. Under året har kostnaderna även påverkats av större vattenläckor i två byggnader. Skadorna har hanterats i samverkan med försäkringsbolag, men bolaget belastas med självrisker och åldersavdrag, vilket påverkar årets resultat. Räntekostnaderna har varit relativt höga under 2023 och 2024 till följd av det allmänna ränteläget. Under 2025 och 2026 är räntekostnaderna något lägre, men från 2027 förväntas de öka i takt med att lån med tidigare låg fast ränta omsätts. Samtliga lån är upptagna med kommunal borgen som säkerhet, vilket bidrar till stabila finansieringsvillkor. Bolaget erlägger en borgensavgift om 0,4 % av genomsnittligt borgensbelopp i enlighet med ägardirektiven. Sammantaget bedöms bolagets ekonomiska ställning som stabil, även om vissa avkastningsmål inte fullt ut nåtts under året. Den höga soliditeten och goda likviditeten ger förutsättningar för fortsatt underhåll, reinvesteringar och framtida utveckling av beståndet. RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER Bolagets verksamhet är förenad med finansiella, marknadsmässiga och fastighetsrelaterade risker. Riskhantering är en integrerad del av bolagets styrning och följs löpande av styrelse och ledning. Finansiella risker: Enligt fastställd finanspolicy ska upplåning och hantering av likvida medel ske med beaktande av riskspridning och långsiktig stabilitet. Soliditeten ska uppgå till minst 25 % och likvida medel ska hållas på en betryggande nivå. Ränterisken utgör en av bolagets främsta finansiella risker. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgår till 2,8 (2,3) år. I takt med att lån med tidigare låg ränta förfaller och omsätts kan räntekostnaderna komma att öka. Genom successiv fördelning av räntebindningstider eftersträvas en balanserad risknivå över tid. Refinansieringsrisk avser risken att inte kunna ersätta förfallande lån med ny finansiering till rimliga villkor. Bedömningen är att risken är begränsad, bland annat genom kommunal borgen och tillgång till stabila finansieringslösningar. Marknadsrisk: Efterfrågan på bostäder i Älvkarleby bedöms som stabil. Uthyrningsgraden har under flera år varit hög, vilket minskar risken för intäktsbortfall. Lokalsegmentet innebär generellt en något högre risk än bostäder, men per den 31 december 2025 är samtliga lokaler uthyrda. Hyressättningen av bostäder regleras genom årliga förhandlingar med Hyresgästföreningen, vilket ger förutsägbarhet men innebär att kostnadsökningar inte alltid omedelbart kan kompenseras genom hyresjusteringar. Fastighetsrelaterade risker: Bolagets bestånd består till stor del av äldre fastigheter, vilket innebär ett successivt ökande underhållsbehov. Planerade stamrenoveringar och större investeringar medför risk för kostnadsökningar samt påverkan på kassaflöde och belåningsgrad. Vid omfattande investeringar finns även en risk att tillförda värden inte fullt ut motsvarar bokfört värde, vilket i vissa fall kan medföra behov av nedskrivningar. Mindre investeringar och komponentbyten finansieras med egna medel medan större om-, till- och nybyggnationer kan komma att finansieras genom nyupplåning.

Källfält: se-gen-base:FramtidaUtvecklingVasentligaRiskerOsakerhetsfaktorer

Revisorns uttalande

Standarduttalande

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för AB Älvkarlebyhus för år 2025. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025 och av dessas finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Källfält: se-ar-base:UttalandeText

Grund för revisorns uttalande

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Källfält: se-ar-base:GrundUttalanden

Öppna årsredovisningen för 2025