Styrelsen och verkställande direktören för Torsby Bostäder AB avger följande årsredovisning för
räkenskapsåret 2025.

Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp
i tusentals kronor (Tkr). Uppgifter inom parentes avser föregående år.

Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Torsby Bostäder AB är ett allmännyttigt bostadsföretag vars huvuduppgift är att förvalta bostäder och
lokaler med tillhörande serviceanläggningar samt att erbjuda en bra och trygg boendemiljö inklusive
service till konkurrenskraftiga och marknadsmässiga hyror. Verksamheten bedrivs i Torsby kommun där
bolaget även har sitt säte. Bolaget är den största förvaltaren av hyreslägenheter och lokaler inom Torsby
kommun. Totalt förvaltas 1 281 bostadslägenheter och 64 lokaler per den 31 december 2025.

Torsby Bostäder AB är ett helägt dotterbolag till Torsby Kommun, org nr 212000-1777.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Uthyrningssituationen för året har varit fortsatt god. Vakansgraden har varit i genomsnitt ca 5,4%
inklusive konsekvenser av evakueringslägenheter för pågående ROT-renovering inom kvarteret Aspen
som ökat i slutet av året.

I Torsby samhälle har det varit bra uthyrt om vi bortser från effekterna av ROT-projekt. Under 2025 har
bolagets hittills största ROT-projekt rullat på vid kvarteret Aspen i Torsby. Projektet innefattar
iordningställande av 170 lägenheter vilket innebär att arbetet kommer att pågå under flera år.

Samarbetsprojektet med Statens Bostadsomvandling (SBO) har tillskapat 13 seniorlägenheter i
Sysslebäck där inflyttning har skett under hösten 2025. SBO kommer att äga fastigheten och
blockförhyra den till Torsby Bostäder som i sin tur kommer teckna hyreskontrakt med hyresgästerna.

En fastighet Bograngen 1:74 med 7 lägenheter har sålts till lokalt förankrad person.

För att finansiera årets investeringar om 36 Mkr har nyupplåning skett med 25 Mkr. Samtidigt har det
amorterats ca 6 Mkr på befintliga lån.

Samtliga bolagets fastigheter, inklusive färdigställd nyproduktion, har under året marknadsvärderats av
extern auktoriserad fastighetsvärderare. Totalt för samtliga fastigheter visar värderingarna att det
bedömda marknadsvärdet överstiger bokfört värde.

Viktiga förhållanden

Årets resultat uppgår till -603 tkr och visar ett negativt resultat. Det visar sig nu att utfallen vid
hyresförhandlingar de senaste åren inte har kompenserat för de höjda driftskostnader bolaget haft. Höjda
borgensavgifter och höjda avskrivningar har också bidragit till det negativa resultatet. Bolaget har under
året genomfört huvuddelen av de projekt som ingår i den femårsplan som ligger till grund för vår
underhålls- och investeringsstrategi. Många av våra fastigheter är byggda på 70- och 80-talet, vilket
innebär höga investeringsutgifter och underhållskostnader flera år framöver. Sannolikt kommer dessa
kostnader inte att kunna täckas in i kommande hyresförhandlingar. För år 2026 har hyresförhandlingarna
avslutats med en höjning av hyran med i genomsnitt 3,5 %.

Förväntad framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

Torsby Bostäder verkar med ett långsiktigt perspektiv inom fastighetsbranschen. Den faktor som har en
avgörande roll för företaget är förmågan att över tid hålla nere vakansgraden i vårt lägenhetsbestånd. Har
vi fullt uthyrt genererar det god ekonomi som innebär att vi kan återinvestera i våra fastigheter. Dessa
ambitioner måste paras med en god bostadsförsörjning för kommuninvånarna. Därför måste vi fortsätta
att hitta balans mellan att kunna erbjuda lämpliga lägenheter inom rimlig tid och den långsiktiga
tryggheten med ett välfyllt fastighetsbestånd. Under året har noterats ett visst minskat söktryck för
uthyrning av lägenheter.

Torsby Bostäder har tagit höjd för välbehövliga stora investeringar i sin femårsplanering och budget.
Flera projekt har färdigställts och kvarstår gör bland annat det pågående ROT-projektet på Aspen samt
att utreda och ta ställning till om det finns förutsättningar för ytterligare nyproduktion.

Soliditeten har sjunkit som en följd av stora investeringar. Sannolikt kan inte samma ambitionstakt
fortsätta i nästkommande femårsplan. Däremot kommer bolaget ha fastigheter som är väl rustade för
framtiden.

Bolaget har en del vakanser i kommunens norra delar. Vi ser fortsatt en kommunintern urbanisering där
man flyttar från landsbygden och in till de centrala delarna av Torsby. Samtidigt har kommunen en låg
arbetslöshet och ett näringsliv som expanderar och aviserar nyrekryteringar. Det kan inte uteslutas att
vissa ytterligare fastigheter i de norra delarna behöver avvecklas, alternativt omvandlas för annan
användning.

Under slutet av år 2025 har vakansgraden med anledning av ROT-arbeten vi Aspen ökat. Det är svårt att
attrahera nya hyresgäster när en stor renovering är att vänta. Åtgärder har satts in för att minska
effekterna.

Användande av finansiella instrument

Bolaget har inte använt några derivatinstrument under 2025. Riskspridning av låneportföljen sker istället
genom att ha olika räntebindningstider på lånen.

Andra icke-finansiella upplysningar avseende personal och miljö

Företaget har runt årsskiftet gjort en generationsväxling inom administrationen.
VD, hyresansvarig, ekonom, kundtjänst samt driftstekniker har slutat och där de flesta av tjänsterna är
återbesatta.

I samband med ROT-arbeten jobbar vi systematiskt med att energioptimera och tillgänglighetsanpassa
våra fastigheter, samt genomföra åtgärder som är långsiktigt hållbara. Vid nyproduktion bygger vi hus
med låga energibehov. Vid ombyggnation av förvaltningslokaler har solceller installerats och det har
monterats semiladdstation för elbilar för besökare och kunder.

I princip inga fossila bränslen för uppvärmning eller till varmvatten används inom våra fastigheter och
den elkraft vi köper innehåller inga eller försumbara andelar fossilt bränsle. Nästan all vår energi till
värme och varmvatten används genom bioenergi och fjärrvärme. En del av uppvärmningen erhålls
genom eldrivna värmepumpar. Däremot används fossila bränslen till våra fordon. För att minska
användningen av dessa fossila bränslen anskaffar vi ytterligare elbilar när nyanskaffning är aktuellt.

För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper.

Förändringar i eget kapital (Tkr)

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):

disponeras så att

Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt
kassaflödesanalys med noter.

Noter

Tkr

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning
och koncernredovisning (K3).

Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.

Intäktsredovisning

Det inflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhållit eller kommer att erhålla för egen räkning
redovisas som intäkt. Intäkter värderas till verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas,
med avdrag för rabatter.

Hyresintäkter

Hyresintäkter redovisas i den period som inkomsten avser.

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Koncernbidrag som erhålles/lämnas redovisas som en bokslutsdisposition i resultaträkningen. Det
erhållna/lämnade koncernbidraget påverkar sedan företagets aktuella skatt.

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade
avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår förutom inköpspriset även
utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter
för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer.

Komponentindelning

Materiella anläggningstillgångar har delats upp på komponenter när komponenterna är betydande och när
komponenterna har väsentligt olika nyttjandeperioder. När en komponent i en anläggningstillgång byts
ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens
anskaffningsvärde aktiveras. Utgifter för löpande reparationer och underhåll redovisas som kostnader.

Avskrivningar

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod eftersom det återspeglar den
förväntade förbrukningen av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Avskrivningen redovisas som
kostnad i resultaträkningen.

Följande avskrivningstider tillämpas:

Nedskrivningar - materiella anläggningstillgångar

Vid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på att en tillgångs värde är lägre än dess
redovisade värde. Om en sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde.

Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och
nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjandevärdet beräknas nuvärdet av de framtida kassaflöden som
tillgången väntas ge upphov till i den löpande verksamheten samt när den avyttras eller utrangeras. Den
diskonteringsränta som används är före skatt och återspeglar marknadsmässiga bedömningar av pengars
tidsvärde och de risker som avser tillgången. En tidigare nedskrivning återförs endast om de skäl som låg
till grund för beräkningen av återvinningsvärdet vid den senaste nedskrivningen har förändrats.

Låneutgifter

Låneutgifter kostnadsförs i resultaträkningen under det år kostnaden hänför sig till.

Finansiella instrument

Finansiella instrument värderas utifrån anskaffningsvärdet. Instrumentet redovisas i balansräkningen när
bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen
när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och bolaget har överfört i
stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från
balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Andra långfristiga värdepappersinnehav

Placeringar i värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas långsiktigt har redovisats till sina
anskaffningsvärden. Varje balansdag görs bedömning om eventuellt nedskrivningsbehov.

Kundfordringar/kortfristiga fordringar

Kundfordringar och kortfristiga fordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som
förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar.

Låneskulder och leverantörsskulder

Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för
transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid
förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av
instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet
och det belopp som ska återbetalas.

Leasingavtal

Leasetagare

Alla leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal.

Operationella leasingavtal

Leasingavgifterna enligt operationella leasingavtal, inklusive förhöjd förstagångshyra men exklusive
utgifter för tjänster som försäkring och underhåll, redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden.

Leasegivare

Alla leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal.

Operationella leasingavtal

Leasingavgifterna enligt operationella leasingavtal, inklusive första förhöjd hyra men exklusive utgifter
för tjänster som försäkring och underhåll, redovisas som intäkt linjärt över leasingperioden.

Varulager

Varulagret har värderats till det lägsta av dess anskaffningsvärde och dess nettoförsäljningsvärde på
balansdagen. Med nettoförsäljningsvärde avses varornas beräknade försäljningspris minskat med
försäljningskostnader. Den valda värderingsmetoden innebär att inkurans i varulagret har beaktats.
Anskaffningsvärdet beräknas enligt först in- först ut- principen

Inkomstskatter

Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är
inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare
räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för
skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser.

Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära skillnader, dock särredovisas inte
uppskjuten skatt hänförlig till obeskattade reserver eftersom obeskattade reserver redovisas som en egen
post i balansräkningen. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för
möjligheten att i framtiden använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det
redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas respektive regleras. Beloppen
baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade per balansdagen och har inte
nuvärdeberäknats.

Uppskjutna skattefordringar har värderats till högst det belopp som sannolikt kommer att återvinnas
baserat på innevarande och framtida skattepliktiga resultat. Värderingen omprövas varje balansdag.

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när företaget har en legal eller informell förpliktelse till följd
av en inträffad händelse och det är sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera förpliktelsen
och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

Vid första redovisningstillfället värderas avsättningar till den bästa uppskattningen av det belopp som
kommer att krävas för att reglera förpliktelsen på balansdagen. Avsättningarna omprövas varje balansdag.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda efter avslutad anställning

Planer för ersättning efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller
förmånsbestämda.

Vid avgiftsbestämda planer betalas fastställda avgifter till ett annat företag, normalt ett
försäkringsföretag, och företaget har inte längre någon förpliktelse till den anställde när avgiften är
betald. Storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning är beroende av de avgifter som
har betalats och den kapitalavkastning som avgifterna ger.

Vid förmånsbestämda planer har företaget en förpliktelse att lämna de överenskomna ersättningarna till
nuvarande och tidigare anställda. Företaget bär i allt väsentligt dels risken att ersättningarna kommer att
bli högre än förväntat (aktuariell risk), dels risken att avkastningen på tillgångarna avviker från
förväntningarna (investeringsrisk). Investeringsrisk föreligger även om tillgångarna är överförda till ett
annat företag.

Avgiftsbestämda planer

Avgifterna för avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad. Obetalda avgifter redovisas som skuld.

Förmånsbestämda planer

Företaget har valt att tillämpa de förenklingsregler som finns i BFNAR 2012:1.

Planer för vilka pensionspremier betalas redovisas som avgiftsbestämda vilket innebär att avgifterna
kostnadsförs i resultaträkningen.

Offentliga bidrag

Ett offentligt bidrag som inte är förknippat med krav på framtida prestation redovisas som intäkt när
villkoren för att få bidraget uppfyllts. Ett offentligt bidrag som är förenat med krav på framtida prestation
redovisas som intäkt när prestationen utförs. Om bidraget har tagits emot innan villkoren för att redovisa
det som intäkt har uppfyllts, redovisas bidraget som en skuld.

Redovisning av bidrag relaterade till anläggningstillgångar

Offentliga bidrag relaterade till tillgångar redovisas i balansräkningen genom att bidraget reducerar
tillgångens redovisade värde.

Eventualförpliktelser

En eventualförpliktelse är:

- En möjlig förpliktelse som till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att
bekräftas av en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll,
inträffar eller uteblir, eller

- En befintlig förpliktelse till följd av inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller
avsättning eftersom det inte är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera
förpliktelsen eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet.

Eventualförpliktelser är en sammanfattande beteckning för sådana garantier, ekonomiska åtaganden och
eventuella förpliktelser som inte tas upp i balansräkningen.

Nyckeltalsdefinitioner

Nettoomsättning
Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar.

Resultat efter finansiella poster
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader men före bokslutsdispositioner och skatter.

Balansomslutning
Företagets samlade tillgångar.

Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av
balansomslutning.

Not 3 Arvode till revisorer

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds
av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.

Not 4 Anställda och personalkostnader

Not 5 Av- och nedskrivning av materiella anläggningstillgångar

Not 6 Leasing, leasinggivaren

Fordran avseende framtida leasingavgifter, för icke uppsägningsbara leasingavtal, förfaller till betalning enligt följande:

En del av företagets förvaltningsfastigheter innehar lokaler som hyrs ut långsiktigt. Storleken på de framtida leasingavgifterna baseras
till största del på utvecklingen av konsumentprisindex.

Not 7 Leasing, leasetagaren

Årets leasingkostnader avseende leasingavtal, uppgår till 516 tkr.

Framtida leasingavgifter, för icke uppsägningsbara leasingavtal, förfaller till betalning enligt följande:

Företagets operationella leasingavtal utgörs främst av hyrda fastigheter och ger möjlighet till uthyrning i sin tur. Avtalet ger även
möjlighet till förlängning efter avtalets utgång. Storleken på de framtida leasingavgifterna baseras på utvecklingen av
konsumentprisindex.

Not 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

Not 9 Räntekostnader och liknande resultatposter

Not 10 Bokslutsdispositioner

Not 11 Aktuell och uppskjuten skatt

Avstämning av effektiv skatt

Not 12 Byggnader och mark

Anskaffningsvärdet har ackumulerat minskats med 31 846 tkr (32 902 tkr) för offentliga bidrag.

Not 13 Upplysning om verkligt värde på förvaltningsfastigheter

Det verkliga värdet utgörs av marknadsvärdet på bolagets fastigheter. Marknadsvärdet har per 2025-12-31 bedömts till 825 700 tkr
(787 000 tkr). Bedömningen är baserad på värdering genomförd av auktoriserad fastighetsvärderare och motsvarar ett
direktavkastningskrav på 6,5% och en kalkylränta för driftnetto på 8,8%.

Not 14 Inventarier, verktyg och installationer

Not 15 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar

Not 16 Andra långfristiga värdepappersinnehav

Not 20 Uppskjuten skatt på temporära skillnader

Not 23 Räntor och utdelningar

Not 24 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet

Not 25 Likvida medel

Not 26 Inköp och försäljningar mellan koncernföretag