Årsredovisning för

Fastighetsaktiebolaget Kobben

556358-2989

Räkenskapsåret

2025-01-01 - 2025-12-31

Förvaltningsberättelse	1
Resultaträkning	4
Balansräkning	5
Kassaflödesanalys	7
Noter	8
Underskrifter	14

Fastställelseintyg

Jag intygar att resultaträkningen och balansräkningen har fastställts på årsstämma 2026-05-13.
Årsstämman beslöt att godkänna styrelsens förslag till vinstdisposition.

Jag intygar att innehållet i dessa elektroniska handlingar överensstämmer med originalen och att originalen undertecknats av samtliga personer som enligt lag ska underteckna dessa.

Förvaltningsberättelse

Styrelsen för Fastighetsaktiebolaget Kobben, 556358-2989, avger följande årsredovisning för räkenskapsåret 2025-01-01 - 2025-12-31.

Verksamheten

Verksamhetens art och inriktning

Företaget med säte i Stockholms kommun, Stockholms Län bedriver fastighetsförvaltning. 2025 har präglats av stora investeringar i fastigheten - både synliga och osynliga. Bostadshuset Grindstugan är färdigbyggd och dess fyra lägenheter uthyrda och under året har flera lokaler hyrts ut. Miljöarbetet är viktigt för oss och under året har ett flertal miljöförbättrande investeringar genomförts. Det mest omfattande har varit dränering med uppdatering av dagvattensystem som går över fastigheten för att minska översvämningsrisken. Arbetet har bestått i att ersätta gamla kulvertledningar i betong med moderna rör. Samtidigt har vi genomfört installation av avloppssystem med reningsverk för att ersätta trekammarbrunnar och tankar. För att göra lokalerna mer energieffektiva har vi bytt fönsterglas i kontorshuset till isolerglas, tilläggsisolerat verkstadstaket och samtidigt installerat ny ventilation. Detta i kombination med nya värmepumpar ger både energivinster och ett bättre arbetsklimat. I samband med markarbetena har hela området fått sig ett rejält lyft med nya motoriserade grindar, ny entré till utställning och kontor och uppstyrda passage- och parkeringsytor. Vi ingår i forskningsprojektet MAST, eller "Inte giftfritt men riskfritt" där olika metoder testas för att mäta spridningsrisker och lakning där tester görs för att binda föroreningar i marken istället för att sanera och frakta till deponi. Prover tas på land, i vatten och i sediment och provresultaten visar väldigt positiva rön. En forskning som kommer hjälpa hela branschen att spara stora onödiga saneringskostnader

Uppgift om ägare som har mer än tio procent av antalet andelar eller röster i företaget

Bolaget är helägt dotterbolag till Marinia Holding AB, orgnr 556608-8166.

Rättvisande översikt över utvecklingen

Belopp i Tkr

	2025	2024	2023	2022
Nettoomsättning	4 416	4 306	4 555	4 366
Rörelseresultat	1 633	2 972	1 591	1 409
Resultat efter finansiella poster	1 123	2 290	1 042	1 143
Rörelsemarginal %	37	69	35	32
Avkastning på eget kapital %	4,1	7,5	3,4	3,7
Balansomslutning	38 572	42 707	46 810	43 797
Kassalikviditet %	45	58,8	11	12,7
Soliditet %	70,5	71,8	65,8	70,2
Medelantalet anställda	3	3

Nyckeltalsdefinitioner

Rörelsemarginal Rörelseresultat / Nettoomsättning. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster / Justerat eget kapital. Balansomslutning Totala tillgångar. Kassalikviditet (Omsättningstillgångar - Varulager) / Kortfristiga skulder. Soliditet (Totalt eget kapital + (100 % - aktuell bolagsskattesats) * obeskattade reserver) / Totala tillgångar.

Förändringar i eget kapital

	Aktie- kapital	Uppskrivnings- fond	Reserv- fond	Balanserat resultat
Ingående balans	100 000	24 721 557	20 000	4 922 256
Balanseras i ny räkning				449 855
Återbetalning av aktieägartillskott				-4 000 000
Upplösning av uppskrivningsfond		-174 601
Utgående balans	100 000	24 546 956	20 000	1 372 111

	Årets resultat
Ingående balans	449 855
Balanseras i ny räkning	-449 855
Årets resultat	621 626
Utgående balans	621 626

Resultatdisposition

Belopp i kr

Till årsstämmans förfogande står följande medel
Balanserat resultat	1 372 111
Årets resultat	621 626
Medel att disponera	1 993 737

Styrelsen föreslår att medlen disponeras enligt följande
Utdelning	0
Balanseras i ny räkning	1 993 737
Summa	1 993 737

Resultaträkning

Belopp i kr	Not	2025-01-01 - 2025-12-31	2024-01-01 - 2024-12-31
Rörelsens intäkter, lagerförändringar m.m.
Nettoomsättning		4 416 334	4 305 829
Övriga rörelseintäkter		304 070	3 103 951
Summa rörelsens intäkter, lagerförändringar m.m.		4 720 404	7 409 780
Rörelsens kostnader
Fastighets- och övriga kostnader	2	-1 750 562	-3 238 473
Personalkostnader	3	-1 113 328	-789 993
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar		-223 025	-409 493
Summa rörelsens kostnader		-3 086 915	-4 437 959
Rörelseresultat		1 633 489	2 971 821
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter		567	3 128
Räntekostnader		-511 173	-684 858
Summa resultat från finansiella poster		-510 606	-681 730
Resultat efter finansiella poster		1 122 883	2 290 091
Bokslutsdispositioner
Lämnade koncernbidrag		-200 000	-1 755 000
Förändring av periodiseringsfonder		-130 000	50 000
Summa bokslutsdispositioner		-330 000	-1 705 000
Resultat före skatt		792 883	585 091
Skatter
Skatt på årets resultat	4	-171 257	-135 236
Summa skatter		-171 257	-135 236
Årets resultat		621 626	449 855

Balansräkning

Belopp i kr	Not	2025-12-31	2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark	5	32 165 957	27 522 140
Inventarier, verktyg och installationer	6	221 617	415 848
Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar	7	99 475	3 322 296
Summa materiella anläggningstillgångar		32 487 049	31 260 284
Finansiella anläggningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag		5 588 515	10 540 086
Andra långfristiga fordringar		0	39 405
Summa finansiella anläggningstillgångar		5 588 515	10 579 491
Summa anläggningstillgångar		38 075 564	41 839 775
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar		203 023	392 179
Aktuell skattefordran		31 393	0
Övriga fordringar		335	8 641
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		22 629	23 481
Summa kortfristiga fordringar		257 380	424 301
Kassa och bank
Kassa och bank		239 380	442 690
Summa kassa och bank		239 380	442 690
Summa omsättningstillgångar		496 760	866 991
SUMMA TILLGÅNGAR		38 572 324	42 706 766

Balansräkning

Belopp i kr	Not	2025-12-31	2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital		100 000	100 000
Uppskrivningsfond		24 546 956	24 721 557
Reservfond		20 000	20 000
Summa bundet eget kapital		24 666 956	24 841 557
Fritt eget kapital
Balanserat resultat		1 372 111	4 922 256
Årets resultat		621 626	449 855
Summa fritt eget kapital		1 993 737	5 372 111
Summa eget kapital		26 660 693	30 213 668
Obeskattade reserver	8
Periodiseringsfonder		695 000	565 000
Summa obeskattade reserver		695 000	565 000
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld	4	88 532	0
Summa avsättningar		88 532	0
Långfristiga skulder
Övriga skulder till kreditinstitut	9	10 025 248	10 453 504
Summa långfristiga skulder		10 025 248	10 453 504
Kortfristiga skulder
Övriga skulder till kreditinstitut		428 256	428 256
Leverantörsskulder		174 754	170 258
Aktuella skatteskulder		0	2 909
Övriga skulder		258 528	601 206
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter		241 313	271 965
Summa kortfristiga skulder		1 102 851	1 474 594
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		38 572 324	42 706 766

Kassaflödesanalys

Belopp i kr	Not	2025-12-31	2024-12-31
Den löpande verksamheten
Ingångsvärde löpande verksamheten
Rörelseresultat		1 633 489	2 971 821
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet		223 025	409 493
Erhållen ränta		567	3 127
Erlagd ränta		-511 173	-684 858
Betald inkomstskatt		-82 725	-135 236
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital		1 263 183	2 564 347
Förändring rörelsefordringar
Ökning/minskning kundfordringar		189 156	-239 010
Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar		-22 235	290 640
Ökning/minskning av rörelsefordringar		166 921	51 630
Förändring rörelseskulder
Ökning/minskning leverantörsskulder		4 496	-76 439
Ökning/minskning övriga kortfristiga skulder		-376 239	-3 173 442
Ökning/minskning av rörelseskulder		-371 743	-3 249 881
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 058 361	-633 904
Investeringsverksamheten
Lämnade tillskott		-4 000 000	0
Förvärv av förvaltningsfastigheter		-1 346 869	-1 089 889
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar		-238 117	-277 620
Erhållna amorteringar från koncernföretag		4 951 571	4 787 175
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-633 415	3 419 666
Finansieringsverksamheten
Lämnade koncernbidrag		-200 000	-1 755 000
Amortering av skuld		-428 256	-428 256
Ökning/minskning av kortfristiga finansiella skulder		0	-275 000
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		-628 256	-2 458 256
Årets kassaflöde		-203 310	327 506
Likvida medel vid årets början		442 690	115 184
Likvida medel vid årets slut		239 380	442 690

Noter

Belopp i kr om inget annat anges.

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Redovisnings- och värderingsprinciper

Från och med räkenskapsåret 2025 tillämpar företaget Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Företaget har tidigare tillämpat BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag (K2). Övergången till K3 redovisas i enlighet med kapitel 35 Första gången detta allmänna råd tillämpas. Som mindre företag har bolaget, i enlighet med K3 punkt 35.7, valt att inte räkna om föregående års jämförelsetal. Ingångsbalansräkning har upprättats per 250101,omräkning till K3 inte haft några effekter som påverkar varken eget kapital i ingångsbalansräkningen eller uppgifter i flerårsöversikten. Övergången till K3 har bland annat inneburit ändrade principer för komponentavskrivning av byggnader, redovisning av avsättningar och uppskjuten skatt. I övrigt tillämpas K3:s regler konsekvent från och med detta räkenskapsår.

Intäkter

Tjänste- och entreprenaduppdrag

Inkomst från uppdrag på löpande räkning redovisas som intäkt i takt med att arbete utförs och material levereras eller förbrukas.

Skatter

Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Aktuell skatt värderas till det sannolika beloppet enligt de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjuten skatt redovisas på alla temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder, samt för skattemässiga skillnader i redovisade värden av fastighetsinnehav.

Materiella anläggningstillgångar

Avskrivning

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Redovisningsprinciper Industrifastigheten är redovisad enligt komponentansats i enlighet med K3 kapitel 17. Fastigheten delas upp i väsentliga komponenter med skilda nyttjandeperioder. Avskrivning sker linjärt över respektive komponents bedömda nyttjandeperiod. Komponenter och nyttjandeperioder Stomme: 50 - 150 år Tak: 40 - 60 år Fasad: 40 år Installationer (el, VVS, värme): 40 år Ventilation: 20 år

	År
Inventarier, verktyg och installationer	5

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Koncernbidrag som lämnats redovisas som en bokslutsdisposition i resultaträkningen. Det lämnade koncernbidraget har påverkat företagets aktuella skatt.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificerar företaget disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut.

Not 2 Ersättningar till revisorer

Revisor och revisionsföretag	Typ av uppdrag	2025-01-01 - 2025-12-31	2024-01-01 - 2024-12-31
Hammarberg&Lindqvist Revision ABHammarberg&Lindqvist Revision AB	Revisionsuppdrag	34 510	33 320
Summa		34 510	33 320

Kommentar till not

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. .

Not 3 Personal

Medelantalet anställda

	2025-01-01 - 2025-12-31	2024-01-01 - 2024-12-31
Män	3	3
Män (%)	100	100
Medelantalet anställda	3	3

Löner och andra ersättningar

	2025-01-01 - 2025-12-31	2024-01-01 - 2024-12-31
Övriga anställda	859 350	699 249
Summa	859 350	699 249

Sociala kostnader inklusive pensionskostnader

	2025-01-01 - 2025-12-31	2024-01-01 - 2024-12-31
Övriga sociala avgifter enligt lag och avtal	186 997	137 841
Summa	186 997	137 841

Not 4 Skatt på årets resultat

	2025-01-01 - 2025-12-31	2024-01-01 - 2024-12-31
Aktuell skatt
Aktuell skatt	-82 725	-135 236
Summa	-82 725	-135 236
Uppskjuten skatt
Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader	-88 532	0
Summa	-88 532	0
Summa	-171 257	-135 236

Väsentlig post som har påverkat sambandet mellan räkenskapsårets skattekostnad/intäkt

Typ av väsentlig post	2025-01-01 - 2025-12-31	2024-01-01 - 2024-12-31
Temporär skillnad skattemässig /planenlig avskrivning byggnadTemporär skillnad skattemässig /planenlig avskrivning byggnad	429 767	0
Summa	429 767	0

Not 5 Byggnader och mark

	2025-12-31	2024-12-31
Ingående anskaffningsvärden	11 521 288	11 521 288
Förändringar av anskaffningsvärden
Inköp	908 505	0
Omklassificeringar	3 700 590	0
Omklassificeringar i sb m komponentfördelning	2 410 133	0
Utgående anskaffningsvärden	18 540 516	11 521 288
Ingående avskrivningar	-8 720 705	-8 593 091
Förändringar av avskrivningar
Omklassificeringar		0
Årets avskrivningar	-157 084	-127 615
Omklassificeringar i sb m komponentfördelning	-2 043 726	1
Utgående avskrivningar	-10 921 515	-8 720 705
Ingående uppskrivningar	24 721 557	25 271 556
Förändringar av uppskrivningar
Årets avskrivningar på uppskrivet belopp	-174 601	-549 999
Utgående uppskrivningar	24 546 956	24 721 557
Redovisat värde	32 165 957	27 522 140

Not 6 Inventarier, verktyg och installationer

	2025-12-31	2024-12-31
Ingående anskaffningsvärden	2 679 732	2 402 112
Förändringar av anskaffningsvärden
Inköp	238 117	277 620
Omklassificeringar i sb m komponentfördelning	-2 410 133	0
Utgående anskaffningsvärden	507 716	2 679 732
Ingående avskrivningar	-2 263 884	-1 982 006
Förändringar av avskrivningar
Omklassificeringar i sb m komponentfördelning	2 043 726	0
Årets avskrivningar	-65 941	-281 878
Utgående avskrivningar	-286 099	-2 263 884
Redovisat värde	221 617	415 848

Not 7 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar

	2025-12-31	2024-12-31
Ingående anskaffningsvärden	3 322 296	2 232 407
Förändringar av anskaffningsvärden
Nedlagda utgifter	450 045	1 089 889
Omklassificeringar	-3 672 866	0
Utgående anskaffningsvärden	99 475	3 322 296
Redovisat värde	99 475	3 322 296

Not 8 Obeskattade reserver

Periodiseringsfonder

Periodiseringsfond år	2025-12-31	2024-12-31
Periodiseringsfiond år 2021Periodiseringsfiond år 2021	15 000	15 000
Periodiseringsfiond år 2022Periodiseringsfiond år 2022	150 000	150 000
Periodiseringsfiond år 2023Periodiseringsfiond år 2023	200 000	200 000
Periodiseringsfiond år 2024Periodiseringsfiond år 2024	200 000	200 000
Periodiseringsfiond år 2025Periodiseringsfiond år 2025	130 000	0
Summa	695 000	565 000

Not 9 Långfristiga skulder

Skulder som förfaller senare än 5 år från balansdagen

	2025-12-31	2024-12-31
Skulder till kreditinstitutSkulder till kreditinstitut	8 312 224	8 740 480
Summa	8 312 224	8 740 480

Not 10 Ställda säkerheter

Ställda säkerheter för företagets egen räkning

För egna skulder och avsättningar

Typ av skuld eller avsättning	Typ av säkerhet	2025-12-31	2024-12-31
Övriga skulder till kreditinstitut	Fastighetsinteckningar	12 075 000	12 075 000

Not 11 Upplysning om moderföretag

Uppgift om moderföretag

Typ av moderföretag	Företagets namn	Org.nr	Säte
Moderföretag	Marinia Holding AB	556608-8166	Stockholms län