556330-2016 Vännäs Fastigheter AB

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

2 (15)

Styrelsen och verkställande direktören för Vännäs Fastigheter AB avger följande årsredovisning för
räkenskapsåret 2022‑01‑01 ‑ 2022‑12‑31.

Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp
i hela kronor (kr).

Förvaltningsberättelse

Information om verksamheten

Vännäs Fastigheter AB är ett allmännyttigt fastighetsbolag med säte i Vännäs och helägt av Vännäs
kommun. Bolagets verksamhet är att inom Vännäs kommun förvalta, förvärva, avyttra, äga och
exploatera fastigheter och byggnader. Verksamheten ska koncentreras mot privatbostäder med
tillhörande butiks- och kontorslokaler samt industrifastigheter och därmed jämförlig verksamhet.

Ändamålet med bolagets verksamhet är att i allmännyttigt syfte och med iakttagande av kommunallagens
lokaliseringsprincip främja bostadsförsörjningen i Vännäs kommun. Bolaget ska även tillgodose
lokalbehovet för näringslivets olika ändamål. Bolaget får också i den mån det uppstår tomma lokaler i
verksamheten hyra ut dem för andra ändamål. Hela bolagets verksamhet ska bedrivas enligt
affärsmässiga principer.

Fastigheternas bokförda värde var knappt 496 mkr och nettoomsättning uppgick till drygt 69 mkr.
Medeltalet anställda för verksamhetsåret var 8,54. Av investeringsbudgeten på knappt 133 mkr har cirka
81 mkr nyttjats.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Organisation

Den 1 januari tog bolagskoncernen över Vännäs kommuns fastighetsavdelning genom en
verksamhetsövergång. Fastighetsavdelningen är organiserat under Fastighetstjänster i Vännäs AB.

Förvärv, avyttring och utrangering

Under verksamhetsåret har bolaget förvärvat Palmsunda i Vännäs AB bestående av ett mindre
fastighetsbestånd om cirka 20 lägenheter. Bolaget har under året fusionerats med Vännäs Fastigheter AB.

Fastigheten Tegen 2 har anskaffats av Vännäs Industrihus AB.

Bolaget har avyttrat fastigheten Thor 6 samt ett markområde i Vännäsby på cirka 4 000 m² till Vännäs
kommun.

Efter försäljning av ytterligare en småhusfastighet vid Gryningsvägen äger bolaget 18 småhusfastigheter.
Realisationsvinsten uppgick till knappt 1,4 mkr.

Avslutade, pågående och kommande projekt

Vännäs Fastigheter AB har färdigställt ett nytt äldreboende om 10 platser. Tillsammans med Vännäs
kommun avser bolaget att även att utöka befintlig trivselboende i Vännäs till att även inkludera ett
trivselboende i Vännäsby. Ambitionen är att det ska stå klart till sommaren 2023.

Bolagskoncernen har cirka 200 mkr i pågående byggprojekt där cirka 85 mkr avser två stora
bostadsprojekt i form av nyproduktion av 23 hyresrätter inom Vännäs samt ett ombyggnadsprojekt om
30 lägenheter i Vännäsby. Båda projekten kommer att avslutas under nästa år.

Bolaget har även under året färdigställt ett industriprojekt om cirka 40 mkr innehållande padel,
restaurang, bilprovning och tvätthall om cirka 2 200 BTA. Projektet har drivits av Vännäs Fastigheters

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

3 (15)

personal men genomförts i ett nybildat fastighetsbolag, Vännäs Industrihus AB, där bolaget indirekt äger
ca: 20% genom sitt ägande i intressebolaget Wendenes AB.

Marknad

Bostadsmarknaden är fortfarande väldigt stark inom kommunen där det fortfarande bedöms
vara en stor bostadsbrist. Utifrån bolagets hyreskö går det att skönja ett stort underskott på
bostäder inom kommunen. Det problematiska är däremot att nyproducera bostäder till rimliga
hyreskostnader. Branschorganisationen Sveriges Allmännytta driver två sakfrågor för att öka
möjligheterna till lägre produktions- och hyresnivåer; belägga moms på bostäder samt undanta
allmännyttiga fastighetsbolag från Lagen om offentlig upphandling (LOU) med förhoppning om
implementering inom en snar framtid.

I anslutning till regeringsskiftet i Sverige utgick investeringsstödet för nyproduktion av
hyresrätter vilket påverkade bolagets nyproduktionshyror och investeringsvolym per
producerad bostad både i pågående och kommande nyproduktioner. Den skenande inflationen
har under året påverkat bolagets lönsamhet på bred front. Främst i form av väsentligt högre
byggpriser samt ökade ränte- och energikostnader. De flesta lokalhyreskontrakt är indexerade
mot inflationen men bostadshyrorna förhandlas utifrån andra premisser där bolaget sedan
tidigare har ett tvåårsavtal som sträcker sig över år 2023. Kommande års hyresjustering är
därmed redan förhandlad med en justering om endast 2,2 procentenheter. En avgörande faktor
för bolagets framtida lönsamhet är nästkommande års hyresförhandlingar.
Snittförhandlingarna inom riket för år 2022 har hittills uppgått till cirka 4,5 procentenheter.

Finansiering

Vännäs Fastigheter finansierar sig genom kommunal borgen som säkerhet för sina räntebärande
långfristiga lån. Bolagets borgensram uppgår till 544 mkr. Bolaget har vid bokslutet nyttjat cirka 420 mkr
med en snittränta under en procentenhet. Bolagets finansieringspolicy reglerar att
räntekostnadsökningarna sprids ut under kommande år genom differentierade
räntebindningstider. Räntekostnaderna för Vännäs Fastigheter AB bedöms öka med över 15
mkr under kommande fem år.

Ägardirektiv

Enligt ägardirektiven ska den synliga soliditeten uppgå till minst 15 procentenheter. Vid december
månads slut uppgick den synliga soliditeten till 23,41 procentenheter. Enligt direktiven ska Vännäs
Fastigheter AB långsiktigt generera en uthållig avkastning på synligt eget kapital om minst fem
procentenheter. Avkastningen blev 12,38 procentenheter.

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

4 (15)

Flerårsöversikt (Tkr)	2022	2021	2020	2019	2018
Nettoomsättning	69 460	62 191	75 920	50 791	49 160
Resultat efter finansiella poster	16 309	14 167	12 718	7 923	7 349
Soliditet (%)	23,4	23,1	24,7	23,9	24,9

Förändringar i eget kapital

	Aktie-	Reserv-	Balanserat	Årets	Totalt
	kapital	fond	resultat	resultat
Belopp vid årets ingång	3 480 000	76 000	108 646 486	9 672 474	121 874 960
Disposition enligt beslut av årsstämman:
Balanseras i ny räkning			9 672 474	-9 672 474	0
Fusion			-921 033	-106 322	-1 027 355
Årets resultat				8 085 488	8 085 488
Belopp vid årets utgång	3 480 000	76 000	117 397 927	7 979 166	128 933 093

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):

balanserad vinst

117 397 927

årets vinst

7 979 166

125 377 093

disponeras så att

i ny räkning överföres

125 377 093

Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med noter.

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

5 (15)

Resultaträkning

Not

2022-01-01

-2022-12-31

2021-01-01

-2021-12-31

Rörelsens intäkter
Nettoomsättning		69 460 390	62 191 102
Aktiverat arbete för egen räkning		578 725	176 050
Övriga rörelseintäkter		2 490 403	1 975 332
Summa rörelsens intäkter		72 529 518	64 342 484

Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader		-36 043 249	-31 773 753
Personalkostnader	2	-7 062 879	-6 576 739
Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar		-11 256 226	-10 225 440
Övriga rörelsekostnader		-88 082	0
Summa rörelsens kostnader		-54 450 436	-48 575 932
Rörelseresultat		18 079 082	15 766 552

Resultat från finansiella poster
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar	3	950 782	871 999
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter		40 416	968
Räntekostnader och liknande resultatposter		-2 760 989	-2 472 921
Summa finansiella kostnader		-1 769 791	-1 599 954
Resultat efter finansiella poster		16 309 291	14 166 598

Bokslutsdispositioner		-6 624 026	-2 445 346
Resultat före skatt		9 685 265	11 721 252

Skatt på årets resultat		-1 599 777	-2 048 778
Årets resultat		8 085 488	9 672 474

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

6 (15)

Balansräkning

Not

2022-12-31

2021-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Immateriella anläggningstillgångar
Licenser	4	0	256 972
Summa immateriella anläggningstillgångar		0	256 972

Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark	5	495 785 095	475 749 975
Maskiner och andra tekniska anläggningar	6	229 558	0
Inventarier, verktyg och installationer	7	26 155 543	18 800 258
Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar	8	37 437 343	24 877 398
Summa materiella anläggningstillgångar		559 607 539	519 427 631

Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	9	7 800 000	7 800 000
Fordringar hos koncernföretag	10	12 950 000	12 950 000
Andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag	11	2 469 600	1 960 000
Fordringar hos intresseföretag och gemensamt styrda företag	12	6 242 600	4 410 000
Andra långfristiga värdepappersinnehav	13	3 617 650	3 054 650
Andra långfristiga fordringar	14	1 356 210	1 926 927
Summa finansiella anläggningstillgångar		34 436 060	32 101 577
Summa anläggningstillgångar		594 043 599	551 786 180

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar
Kundfordringar		338 715	302 937
Aktuella skattefordringar		855 164	1 372 899
Övriga fordringar	15	3 910 261	8 125 438
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		1 928 542	1 887 332
Summa kortfristiga fordringar		7 032 682	11 688 606

Kassa och bank		12 717 932	6 208 859
Summa omsättningstillgångar		19 750 614	17 897 465

SUMMA TILLGÅNGAR		613 794 213	569 683 645

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

7 (15)

Balansräkning

Not

2022-12-31

2021-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital	16
Bundet eget kapital
Aktiekapital		3 480 000	3 480 000
Reservfond		76 000	76 000
Summa bundet eget kapital		3 556 000	3 556 000

Fritt eget kapital
Balanserad vinst eller förlust		117 397 927	108 646 487
Årets resultat		7 979 166	9 672 474
Summa fritt eget kapital		125 377 093	118 318 961
Summa eget kapital		128 933 093	121 874 961

Obeskattade reserver	17	18 315 004	12 367 978

Avsättningar	18
Uppskjuten skatteskuld		16 120 714	9 569 578
Summa avsättningar		16 120 714	9 569 578

Långfristiga skulder	19
Skulder till kreditinstitut		418 658 052	403 729 452
Summa långfristiga skulder		418 658 052	403 729 452

Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		14 611 464	8 538 449
Skulder till koncernföretag		1 960 000	1 283 000
Övriga skulder		578 169	495 818
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	20	14 617 717	11 824 409
Summa kortfristiga skulder		31 767 350	22 141 676

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		613 794 213	569 683 645

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

8 (15)

Noter

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning
och koncernredovisning (K3).

Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år.

Intäktsredovisning

Intäkter har tagits upp till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i
den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras bolaget och
intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Anläggningstillgångar

Immateriella och materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med
ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar.

Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperioden med hänsyn till väsentligt restvärde.

Tillämpade avskrivningstider:

Immateriella anläggningstillgångar 5 år

Maskiner och andra tekniska anläggningar 5-25 år

Markanläggningar 20-25 år

Byggnader och mark 20-100 år

Nyckeltalsdefinitioner

Nettoomsättning
Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar.

Resultat efter finansiella poster
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader men före bokslutsdispositioner och skatter.

Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av
balansomslutning.

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

9 (15)

Not 2 Medelantalet anställda

	2022-01-01	2021-01-01
	-2022-12-31	-2021-12-31

Medelantalet anställda	9	11

Not 3 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar

	2022-01-01	2021-01-01
	-2022-12-31	-2021-12-31

Erhållna utdelningar	2 000	4 000
Räntor	948 782	867 999
	950 782	871 999

Not 4 Koncessioner, patent, licenser, varumärken samt liknande rättigheter

	2022-12-31	2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden	1 284 934	1 284 934
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	1 284 934	1 284 934

Ingående avskrivningar	-1 027 962	-770 974
Årets avskrivningar	-256 972	-256 988
Utgående ackumulerade avskrivningar	-1 284 934	-1 027 962

Utgående redovisat värde	0	256 972

Not 5 Byggnader och mark

	2022-12-31	2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden	534 150 246	486 602 698
Inköp	33 822 571	50 847 283
Försäljningar/utrangeringar	-5 092 927	-3 299 735
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	562 879 890	534 150 246

Ingående avskrivningar	-58 400 271	-49 229 840
Försäljningar/utrangeringar	1 220 348	62 999
Årets avskrivningar	-9 914 872	-9 233 430
Utgående ackumulerade avskrivningar	-67 094 795	-58 400 271

Utgående redovisat värde	495 785 095	475 749 975

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

10 (15)

Not 6 Maskiner och andra tekniska anläggningar

	2022-12-31	2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden	0	0
Inköp	259 875
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	259 875	0

Ingående avskrivningar	0	0
Årets avskrivningar	-30 317
Utgående ackumulerade avskrivningar	-30 317	0

Utgående redovisat värde	229 558	0

Not 7 Inventarier, verktyg och installationer

	2022-12-31	2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden	21 355 214	4 852 140
Inköp	8 597 567	16 503 074
Försäljningar/utrangeringar	-89 013
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	29 863 768	21 355 214

Ingående avskrivningar	-2 554 956	-1 971 402
Försäljningar/utrangeringar	28 692
Årets avskrivningar	-1 181 961	-583 554
Utgående ackumulerade avskrivningar	-3 708 225	-2 554 956

Utgående redovisat värde	26 155 543	18 800 258

Not 8 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningar

	2022-12-31	2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden	24 877 398	13 058 593
Inköp	40 798 135	43 194 242
Omklassificeringar	-28 238 190	-31 375 437
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	37 437 343	24 877 398

Utgående redovisat värde	37 437 343	24 877 398

Not 9 Andelar i koncernföretag

	2022-12-31	2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden	7 800 000	7 800 000
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	7 800 000	7 800 000

Utgående redovisat värde	7 800 000	7 800 000

Not 10 Fordringar hos koncernföretag

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

11 (15)

	2022-12-31	2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden	12 950 000	12 950 000
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	12 950 000	12 950 000

Utgående redovisat värde	12 950 000	12 950 000

Not 11 Andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag

	2022-12-31	2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden	1 960 000	490 000
Inköp	509 600	1 470 000
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	2 469 600	1 960 000

Utgående redovisat värde	2 469 600	1 960 000

Not 12 Fordringar hos intresseföretag och gemensamt styrda företag

	2022-12-31	2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden	4 410 000	4 410 000
Tillkommande fordringar	1 832 600
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	6 242 600	4 410 000

Utgående redovisat värde	6 242 600	4 410 000

Not 13 Andra långfristiga värdepappersinnehav

	2022-12-31	2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden	3 054 650	2 049 750
Inköp	563 000	1 004 900
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	3 617 650	3 054 650

Utgående redovisat värde	3 617 650	3 054 650

Not 14 Andra långfristiga fordringar

	2022-12-31	2021-12-31

Ingående anskaffningsvärden	1 926 927	2 500 353
Tillkommande fordringar	50 368	50 074
Avgående fordringar	-621 085	-623 500
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	1 356 210	1 926 927

Utgående redovisat värde	1 356 210	1 926 927

Not 15 Övriga fordringar

	2022-12-31	2021-12-31

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

12 (15)

Skattefordran	45 938	17 957
Momsfordran	1 185 713	4 296 747
Kortfristiga fodringar koncernföretag		0
Fordran Vännäs Industrihus AB	1 650 000	3 000 000
Vilande moms	1 028 610	810 734
	3 910 261	8 125 438

Not 16 Förändringar i eget kapital, föregående år

	Aktie-	Reserv-	Balanserat	Årets
	kapital	fond	resultat	resultat
Belopp vid årets ingång enligt fastställd balansräkning vid tidpunkten för övergång till BFNAR 2012:1	3 480 000	76 000	108 646 487	9 672 474

Belopp vid årets ingång efter justeringar vid övergång till BFNAR 2012:1	3 480 000	76 000	108 646 487	9 672 474

Disposition enligt beslut av årsstämman:
Balanseras i ny räkning	9 672 474	-9 672 474
Fusionsresultat	-921 033	-106 322
Årets resultat		8 085 488

Belopp vid årets utgång	3 480 000	76 000	117 397 928	7 979 166

Not 17 Obeskattade reserver

	2022-12-31	2021-12-31

Ackumulerade överavskrivningar	11 145 304	6 198 278
Periodiseringsfond räkenskapsår 2017	2 179 700	2 179 700
Periodiseringsfond räkenskapsår 2018	1 040 000	1 040 000
Periodiseringsfond räkenskapsår 2019	1 000 000	1 000 000
Periodiseringsfond räkenskapsår 2020	1 950 000	1 950 000
Periodiseringsfond räkenskapsår 2022	1 000 000
	18 315 004	12 367 978

Skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond	6 355

Not 18 Avsättningar

	2022-12-31	2021-12-31

Uppskjuten skatteskuld

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

13 (15)

Belopp vid årets ingång	9 569 578	0
Årets avsättningar	6 551 136	9 569 578
	16 120 714	9 569 578

Not 19 Långfristiga skulder

	2022-12-31	2021-12-31


Skulder till kreditinstitut	418 658 052	403 729 452
	418 658 052	403 729 452

Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	2022-12-31	2021-12-31

Övriga upplupna löner	-4 731	-14 494
Upplupna semesterlöner	-272 747	-299 239
Upplupna pensionskostnader	-191 178	-171 209
Uppl lagstadgade sociala avg	-87 184	-98 575
Upplupna räntekostnader	-430 240	-276 628
Förutbetalda hyresintäkter	-11 608 362	-9 196 111
Övriga upplupna kostnader och	-2 023 275	-1 768 154
	-14 617 717	-11 824 410

Not 21 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut

Bolagets styrelse beslutade den 3 april 2023 att fusionera in Älvdala Fastigheter AB i Vännäs Fastigheter
AB. Detta kommer att ske under 2023.

Under hösten 2023 kommer bolagets VD att lämna sitt uppdrag. En ny VD har rekryterats.

Not 22 Koncernredovisning

Då Vännäs Fastigheter AB är moderbolag till en mindre koncern behöver bolaget inte upprätta en
koncernredovisning (7 kap ÅRL).

Not 23 Ansvarsförbindelser

Borgen till Älvdala Byggemenskap Kooperativ Hyresrättsförening uppgår till 8 750 000 kr, ingen
förändring från föregående år.

Not 24 Eventualtillgång

	2022-12-31	2021-12-31

Pant i aktier i Wendenes AB

2 570 400

2 040 000

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

14 (15)

	2 570 400	2 040 000

Not 25 Ställda säkerheter

2022-12-31

2021-12-31


Fastighetsinteckningar Vännäs Spaden 1, Vännäs Muraren 16	35 864 000	35 864 000
Pantsatta aktier i Wendenes AB	2 469 600	1 960 000
	38 333 600	37 824 000

Vännäs Fastigheter AB

Org.nr 556330-2016

15 (15)

Vännäs 2023-06-09

Vår revisionsberättelse har lämnats 2023-06-14

Öhrlings PriceWaterhouseCoopers AB