Styrelsen och verkställande direktören och verkställande direktören för FF - Fastighetsservice Aktiebolag
avger följande årsredovisning för räkenskapsåret 2025.

Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp
i hela kronor (kr). Uppgifter inom parentes avser föregående år.

Förvaltningsberättelse

Verksamhetens art och inriktning

Bolaget bedriver fastighetsförvaltning på uppdrag, vilken omfattar ekonomisk och teknisk förvaltning,
samt städservice. Verksamheten bedrivs i Västerås, Enköping, Strängnäs, Mariefred, Katrineholm,
Norrköping, Söderköping, Linköping, Åtvidaberg, Huskvarna, Karlstad, Örebro och Hallsberg.

Företaget har sitt säte i Norrköping.

Koncernuppgifter

FF - Fastighetsservice AB är ett helägt dotterbolag till Flow Fastighetsvärden AB, org. nr. 559183-3891
med säte i Stockholm. Flow Fastighetsvärden AB är i sin tur ett helägt dotterbolag till PHM Sweden AB,
org. nr 559206-7952 med säte i Stockholm. PHM Sweden AB ingår i en koncern där PHM Group Topco
OY, org.nr 3123809-7, upprättar koncernredovisning. Denna finns att tillgå på www.phmgroup.com

Väsentliga händelser under året och efter räkenskapsårets slut

Under året har bolaget vidareutvecklat befintligt ERP system för att erhålla fulla digitala lösningar och
kunna säkerställa samtliga moment i vår leverans samt erhålla erforderlig information i realtid.
Efter räkenskapsårets slut 2024 påbörjades en fusion med Förvaltnings AB Graden, org.nr 556336-2127.
Fusionen genomfördes under januari 2025 och innebar att FF - Fastighetsservice övertagit samtliga
tillgångar och skulder från det överlåtande bolaget.

Förväntad framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

Bolaget förväntar sig en utmanande period under 2026 på grund utav omvärldens läge med ökade priser
men bedömer trots det en stabilare utveckling med förbättrad lönsamhet. Delvis då bolaget är ett
dotterbolag i PHM Group, där vi bland annat har tillgång till konkurrenskraftiga leverantörsavtal.

Identifierade väsentliga risker för bolaget är att en eventuell nedgång på fastighetsmarknaden kan drabba
kunder med hög belåning. Höjda räntor och ökade kostnader för bostadsrättsföreningar och övriga
kunder kan leda till likviditetsproblem för dessa, som i sin tur kan påverka FF-fastighetsservice AB.

Hållbarhetsupplysningar

Personal

FF Fastighetsservice AB är anslutna till kollektivavtal Almega Tjänsteförbunden, Fastigheter-Unionen
för tjänstemän och Almega Tjänsteförbunden- Fastighetsanställdas förbund för arbetare.

Företaget är ISO 45001 arbetsmiljöcertifierade och efterlever lagstiftning i enlighet med arbetsmiljölagen
samt bedriver systematiskt arbetsmiljöarbete. Lagdatabas finns tillgänglig i ledningssystemet via Altea.

FF Fastighetsservice AB arbetar utifrån flera arbetsmiljömål, såsom exempelvis minskad sjukfrånvaro
och ökat välmående hos personal.
Arbetsmiljömålen följs upp kontinuerligt på månadsvisa ledningsgruppsmöten och mer utförligt under
den årliga konferensen. Arbetsmiljömålen mäts via en årlig medarbetarenkät samt sammanställning av
årlig sjukfrånvaro.
Utöver detta hålls medarbetarsamtal regelbundet som kartlägger bland annat arbetssituation och
kompetensbehov. En kompetensmatris per avdelning upprättas och följs upp årligen.

Utbildningar som har genomförts under året är arbetsmiljöutbildning för chefer och utbildningar för
skyddsombud.

Personalrelaterade aktiviteter har under året bland annat bestått utav kick-off, konferens och julbord.

Friskvårdsbidrag erbjuds och förtaget har avtal med företagshälsovård AB Previa/Falck Sverige.

Det finns även policys avseende arbetsmiljö, kränkande särbehandling/diskriminering och alkohol och
droger samt en plan för aktiva jämställdhetsåtgärder.

Miljö

FF Fastighetsservice AB är miljöcertifierade enligt ISO 14001. Uttalade miljömål avser minskad
miljöpåverkan och minskat CO2-utsläpp med totalt 5% från 2017 fram till 2025 med hänsyn till
energiförbrukning samt drivmedel till fordon och maskinell utrustning. Mätning sker i förbrukning per
mil avseende egna fordon.

Detaljerade mål för 2026 är bland annat:

1. Fortsatt marknadsföring av Fossilfri fastighetsskötsel

2. Utbyte av bränsle till HVO, efter utredning om var det är möjligt

3. Fortsätt utbyte av handmaskiner

4. Fler eldrivna åkgräsklippare

5. Fler elbilar

Efterlevnad och uppnådda mål följs upp årligen och utvärderas. Statistik förs avseende förbrukning av
drivmedel, elförbrukning och vattenåtgång med mera.

Bedömning på leverantörer utförts utifrån miljö-och arbetsmiljöperspektiv. Majoriteten av kund-och
leverantörsfakturor skickas och mottages digitalt via e-fakturor eller mail.

Förändringar i eget kapital

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):

disponeras så att

Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt
kassaflödesanalys med noter.

Noter till årsredovisningen

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Företagets årsredovisning har upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 (K3).
Tillämpade principer är oförändrade jämfört med föregående år.

De viktigaste redovisnings-och värderingsprinciperna som har använts vid upprättande sammanfattas
nedan.

Resultaträkningen

Intäkter

Intäkter uppkommer från försäljningen av varor och utförandet av tjänster och redovisas i posten
Nettoomsättning. Intäkter värderas till det verkliga värdet av det som erhållits eller kommer att erhållas
för varor som levererats och tjäntser som utförts, dvs. till försäljningspris exklusive handelsrabatter,
mängdrabatter och liknande prisavdrag samt mervärdesskatt.

Entreprenaduppdrag och tjänsteuppdrag till fastpris

Entreprenaduppdrag/tjänsteuppdrag till fastpris redovisas enligt principen om successiv vinstavräkning
innebärande att intäktsredovisning sker enligt uppdragens respektive färdighetsställandegrad utifrån per
balansdagen utförda arbetsmoment. Skillnaden mellan upparbetning och fakturerad likvid redovisas i
balansräkningen i posten Upparbetad men ej fakturerad intäkt respektive Fakturerad men ej upparbetad
intäkt.

Entreprenaduppdrag och tjänsteuppdrag på löpande räkning
Entreprenaduppdrag/tjänsteuppdrag på löpande räkning intäktsredovisas i takt med att arbetet utförs och
material levereras eller förbrukas.

Ränteintäkter

Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas. Beräkning av ränteintäkter görs på basis av den
underliggande tillgångens avkastning enligt effektivräntemetoden.

Offentliga bidrag

Ett offentligt bidrag som inte är förenat med krav på framtida prestation intäktsredovisas under posten
övriga intäkter när villkoren för att få bidraget uppfylls.

Leasing

Samtliga leasingavgifter avseende finansiella och operationella leasingavtal kostnadsförs linjärt över
leasingperioden.

Balansräkningen

Immateriella tillgångar

Imateriella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade av-och
nedskrivningar.

Avskrivning

Avskrivning av det avskrivningsbara beloppet görs linjärt över den beräknade nyttjandeperioden.
Avskrivning påbörjas när tillgången kan användas. Licenser skriver av över avtalstiden.
Nyttjandeperioden omprövas per varje balansdag. Följande nyttjandeperioder används:

*Hyresrätter och liknande rättigheter: 5 år

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade av-och
nedskrivningar.

Avskrivning

Avskrivning av materiella anläggningstillgångar görs av tillgångens avskrivningsbara belopp över dess
nyttjandeperiod och påbörjas när tillgången tas i bruk. Avskrivningen görs linjärt. Följande
nyttjandeperioder tillämpas:

*Inventarier, verktyg och installationer: 3-7 år

Finansiella instrument

Redovisning och värdering

Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas när företaget blir part i det finansiella
instrumentets avtalsmässiga villkor. Samtliga finansiella instrument värderas utifrån anskaffningsvärdet.
Kundfordringar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för befarade förluster. Leverantörsskulder
och andra icke-räntebärande skulder värderas till nominella belopp.

Varulager

Varulager värderas enligt lägsta värdets princip, dvs. till det lägsta av anskaffningsvärdet och
nettoförsäljningsvärdet. Anskaffningsvärdet beräknas enligt först in, först ut-principen.

Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade pris som varan kan säljas för enligt villkor som är normala i
verksamheten minskat med eventuella tillämpliga försäljningskostnader.

Inkomstskatter

Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatt redovisas i resultaträkningen
utom då en underliggande transaktion redovisas i eget kapital varvid även tillhörande skatteeffekt
redovisas i eget kapital.

Aktuella skattefordringar och skatteskulder respektive uppskjutna skattefordringar och skatteskulder
kvittas i de fall det finns en legal kvittningsrätt.

Aktuell skatt

Aktuell skatt är skattekostnaden för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och
den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt värderas till det
sannolika beloppet enligt de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen och
nuvärdesberäknas inte.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av
tidigare transaktioner eller händelser.

Uppskjuten skatt beräknas med hjälp av balansräkningsmetoden på samtliga temporära skillnader, dvs.
skillnader mellan de redovisade värdena för tillgångar och skilder och deras skattemässiga värden samt
skattemässiga underskott.

Ersättningar till anställda

Kortfristiga ersättningar

Kortfristiga ersättningar till anställda, exempelvis löner, semesterersättningar och bonus är ersättningar
till anställda som förfaller inom 12 månader från balansdagen det år som den anställde tjänat in
ersättningen. Kortfristiga ersättningar värderas till det odiskonterade beloppet som företaget förväntas
betala till följd av den outnyttjade rättigheten.

Avgiftsbestämnda pensionsplaner

Företaget betalar fastställda avgifter och försäkringar för enskilda anställda. Företaget har inga legala
eller informella förpliktelser att betala ytterligare avgifter utöver betalningar av den fastställda avgiften
som redovisas som en kostnad i den period tjänsten utförs.

Obeskattade reserver

Till följd av kopplingen mellan redovisning och beskattning redovisas obeskattade reserver i företaget.
Dessa består till 20,6 % av uppskjuten skatt.

Nyckeltalsdefinitioner

Nettoomsättning
Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar.

Resultat efter finansiella poster
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader men före bokslutsdispositioner och skatter

Balansomslutning
Företagets samlade tillgångar.

Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppsjukten skatt) i procent av
balansomslutning.

Not 2 Löner och ersättningar till anställda

Not 3 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter

Not 4 Räntekostnader och liknande resultatposter

Not 5 Bokslutsdispositioner

Not 6 Aktuell och uppskjuten skatt

Avstämning av effektiv skatt

Not 7 Hyresrätter och liknande rättigheter

Not 8 Inventarier, verktyg och installationer

Not 9 Långfristiga skulder

Not 10 Ställda säkerheter

Not 11 Inköp och försäljning mellan koncernföretag

Not 12 Uppskjuten skatteskuld

Not 13 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet

Not 14 Uppgifter om moderföretag

Bolaget ägs till 100 % av PHM Sweden AB, 559206–7952, Bolaget ingår i en koncern där PHM Group
Topco Oy med organisationsnummer 3123809–7 upprättar koncernredovisning. Det utländska
moderbolagets koncernredovisning finns att tillgå på www.phmgroup.com.