Årsredovisning för räkenskapsåret 2021-01-01 - 2021-12-31

Styrelsen och verkställande direktören för Aktiebolaget Vingåkershem avger följande årsredovisning.

Styrelsens säte: Vingåker

Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK).

Alla belopp redovisas, om inget annat anges, i kronor (kr).

Förvaltningsberättelse

Bolaget, som är ett allmännyttigt bostadsföretag, har till föremål för sin verksamhet att inom ramen för
den kommunala kompetensen och utifrån affärsmässiga principer, främja bostadsförsörjningen i
Vingåker kommun genom att på långsiktig och ekonomisk sund basis förvärva, avyttra, äga, bebygga
och förvalta olika typer av bostäder, fastigheter eller tomträtter. Bolaget har sitt säte i Vingåker. Bolaget
ska i enlighet med lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag bedriva verksamheten utifrån
affärsmässiga principer. 

AB Vingåkershem äger fastigheter inom Vingåkers kommun. Fastigheterna omfattar både
bostäder och lokaler. 333 lägenheter ingår i bolagets bestånd vilka uppgår till 21 931 kvm.
Lokalerna uppgår till 10 368 kvm.

Aktiekapitalet är 1 000 000 kronor. Samtliga aktier ägs av Vingåkers kommun.

Styrelsen har under året hållit 7 protokollförda sammanträden. Årsstämman hölls 2021-05-11.

Administrationen är gemensam med systerbolaget Vingåkers Kommunfastigheter AB. Bolaget
har under året haft 9 anställda varav 1 kollektivanställd med arbetsuppgifter inom
fastighetsskötsel. All övrig skötsel av fastigheterna upphandlas via ramavtal eller
skötselentreprenader. 

Ändamål

Bolaget ska i allmännyttigt syfte, enligt god teknisk praxis, med optimalt resursutnyttjande och med
iakttagande av kommunallagens lokaliseringsprincip främja bostadsförsörjningen i Vingåkers kommun
och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.

Bolaget ska säkerställa en god service i bostadsområden genom ett aktivt ägande. 

Bolaget ska tillsammans med kommunen samverka kring energieffektiviseringar och i övrigt arbeta med
mål och åtgärder enligt kommunens planering. 

Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer.

Likvideras bolaget ska dess behållna tillgångar tillfalla Vingåkers kommun.

Ägarförhållande

Bolaget är helägt av Vingåkers kommun, org nr. 212000-0308, med säte i Vingåker.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Vi har särskilt beaktat hur effekterna av Covid-19 utbrottet påverkar bolagets framtida utveckling och
risker som kan påverka den finansiella rapporteringen framåt. Vi bedömer att påverkan på bolaget är
begränsad. 

Nybyggnation av lägenhetshus i Högsjö (8 lgh) har skett med inflyttning under sommaren 2021. ROT
renovering av Bondegatan 6 har pågått under året och var planerat att var klart under hösten. Efter vissa
förseningar färdigställs det sista på början av 2022. Ombyggnation av villan på Hantverksgatan 9 till 3 st
lgh har färdigställts. En nybyggnation av en stor tvättstuga för flera av husen på Gränden har färdigställts
och tagits i bruk under våren. En ombyggnation av en lokal på Vannalaplan 1 till 2 lgh har färdigställts.  

Under 2021 har vi genomfört en undersökning genom AktivBo hos våra hyresgäster -
Hyresgästundersökning, förvaltningskvalitet 2021. Senaste undersökningen gjordes 2019.
Undersökningen bygger på trendfrågor och fördelat på olika frågepaket. 

100% är mycket bra, 75% är bra, 50% är ok, 25% är mindre bra.

Ta kunden på allvar

2021: 82,4%

2019: 84,2%

Trygghet

2021: 87,8%

2019: 84,3%

Rent och snyggt

2021: 80,3%

2019: 78,7%

Hjälp när det behövs

2021: 88,4%

2019: 87,5%

Förvaltningskvalitet

2021: 83,2%

2019: 78,2%

Ökning från 2019 i procent  

Serviceindex: +1 

Produktindex: +0,9 

Förvaltningskvalitet: +1,8 

Attraktivitet: +4,2 

Företagspolicy: +5 

Minskning från 2019 i procent  

Valuta för hyran: -3,2 

Profil: -4,3 

Undersökningarna hjälper oss att fokusera extra insatser för att förbättra för våra hyresgäster. 

Styrning och uppföljning av den kommunala verksamheten

Bolaget har främjat bostadsförsörjningen genom nybyggnation, ombyggnation samt kontinuerlig
renovering genom långsiktig planering vad gäller underhåll, energieffektivisering samt medverkat med
externa intressenter gällande planerad byggnation inom kommunen. Planering fortgår för skapande av
nya lägenheter i attraktiva områden. Bolaget har under pandemin gett hyresrabatter till näringsidkare. 

Bolaget drivs i enlighet med lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag utifrån affärsmässiga
principer.

Bolaget avsätter 1% av den budgeterade totala byggkostnaden vid nyproduktion för konstnärlig
utsmyckning.  

Bolaget arbetar aktivt för att kunna erbjuda attraktiva och prisvärda bostäder, marknadsundersökningar
görs och hänsyn tas till kommuninnevånare vid planering och genomförande av projekt. Vi gör även
insatser i bostadsområden genom bl.a. aktivt samarbete med BRÅ, Hyresgästföreningen samt
Migrationsverket, där bolaget upplåter ett 30-tals lägenheter anvisade till Migrationsverket. Bolaget har
även förvärvat en fastighet och i samarbete med socialförvaltningen byggt om till lägenheter för socialt
boende.  All nyproduktion byggs med stor hänsyn tagen till tillgänglighet. Under året har även bolaget
arbetat med att hitta fler lösningar för nybyggnation av ytterligare lägenheter för att följa kommunens
bostadssituationsplan. 

Bolaget arbetar innovativt och framgångsrikt med hållbarhet genom energieffektivisering, planering för
framtida installation av solceller samt landsbygdsutveckling med bl.a. nyproduktion i kransorter såsom
Högsjö. Ökat hållbarheten bl.a. genom deltagande i Sv. Allmännyttans klimatinitiativ, som innebär att vi
ska vara fossilfria till 2030 samt ha 30 % lägre energianvändning (jmf med år 2007). Sedan oktober 2020
har vi en fossilfri fordonspark. Vi kör på Biodiesel/HVO 100 och har elbilar.  Vi har ställt miljökrav på
entreprenörer i våra ramavtal, detta har lett till att många lokala företag som vi använder kör elbil i dag
och följer vår miljöstrategi. Vi fortsätter arbetet med att spara energi i husen och ställa om alla system till
fossilfri uppvärmning samt monterar mera solceller på våra tak. All inköpt el är så klart fossilfri med
vattenkraft som bas. Planerat montage under 2021 var solceller i fasad på Bondegatan 6 samt
Centrumhusets tak (Bondegatan 810). Dessa installationer skjuts till 2022. Relevanta nyckeltal håller på
att utarbetas utformade för att följas över tid, även i samarbete med övriga kommunala bolag genom
Sveriges Allmännytta där nyckeltal kan jämföras.  

Genom installation av Egain i fastigheter har vi minskat energianvändningen genom att kunna
följa värmen i varje lägenhet och kunna justera den bättre och därmed minska förbrukningen. Med
normalårskorrigering har energiförbrukningen i bolaget sänkts från 190 kwh/kvm/år 2019 till
177 kvh/kvm/år under 2021.

Under 2021 har vi haft fokus på fortsatt energieffektivisering. Under vintern 2021 har vi tagit Vitec
energi i bruk vilken kommer att kunna förse bolaget med än mer detaljerad information om
energiförbrukning och möjliggöra mer precis uppföljning och bättre prognoser.  

Bolaget arbetar aktivt med medarbetare genom individuella utbildningsmål, hälsouppföljningar, friskvård
och god laganda. Arbetsmiljö arbetar vi med genom utbildningsinsatser, individanpassade arbetsplatser
samt regelbundna avstämningar varannan vecka. God jämställdhet är viktigt för bolaget och vi arbetar
kontinuerligt för att bibehålla hög nivå. 

Förslag på att årlig uppföljning av prövning om verksamheten varit förenlig med det fastställda
Kommunala ändamålet i enlighet med Kommunallagen 6 Kap 9§ sker i samband med stämma.  

Bolaget arbetar aktivt med ökad trygghet i våra bostadsområden genom bland annat ronderingar
ihop med polisen och BRÅ, bättre belysning och högre säkerhet vid inpassafe i bostadshusen,
samt digitalisering av bokningssystem och tillgång till tvättstugor.

Systematiska möten hålls med SOC
för att samordna och underlätta boende för kommunens mest utsatta.  

God ekonomisk hushållning och ekonomisk ställning

Genom att säkerställa att vi kan bevara våra lägenheter och lokaler i gott skick genom regelbunden
översyn och renovering bevarar vi dess värde och ger samtidigt våra hyresgäster en god standard och
bra boendemiljö vilket ger en låg vakansgrad och därmed en god nivå på hyresintäkter. Under 2021 har
bolaget haft en genomsnittlig vakansgrad på 3 % på lägenheterna. 

Genom våra satsningar på energieffektiviseringar i fastigheterna samt framtida installationer av solceller
kan vi ytterligare minska våra driftkostnader. Med normalårskorrigering har energiförbrukningen i
bolaget sänkts från 190 kwh/kvm/år 2019 till 177 kvh/kvm/år under 2021. Vi fortsätter att söka nya sätt att
arbeta för att minska våra kostnader och samtidigt säkerställa en god kvalitet i våra fastigheter. Bolagets
belåning vid årets slut 2021-12-31 var 167,8 milj kr.

Bokförda materiella restvärden på anläggningstillgångar uppgår till 199,5 milj kr. Marknadsvärdet på
fastigheterna är värderat av extern part till 300,2 milj kr. Värderingarna är utförda under våren 2019 för
befintliga fastigheter samt december 2021 för de nybyggnationer och större ombyggnationer bolaget
gjort under 2021.  Marknadsvärdet idag bör med de sista 2 årens prisökningar gjort att bolagets samlade
fastighetsbestånds marknadsvärde har ökat ytterligare. Fastighetsvärderingar utförs vart 3:e år samt vid
större förändringar på enskilda fastigheter. Nästa marknadsvärdering kommer att ske under 2022

. 

Bolaget är anslutet till SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag samt har en andel á 40 000
kronor i HBV Husbyggnadsvaror. 

Investeringar

Under året har följande investeringar gjorts:

Tvättstuga Gränden  1,93 milj 

Nybyggnad Högsjö 12,17 milj 

Omb Hantverksgatan 9 4,2 milj 

Omb. Lokal till 2 lgh Vannalaplan 1,6 milj     

Fjärrvärmeansl. Parkvägen 10, 15  445 tkr 

Väsentliga personalförhållanden

Under 2021 har bolaget haft 9 anställda varav 6 av dessa innehar heltidsanställning. Ingen timanställd
under 2021. Av de 9 anställda är 3 st män och 6 st kvinnor. Sjukfrånvaron i % av total arbetstid
har minskat något och är 5,07 % (6,43 %), där sjukfrånvaron mer än 60 dagar har utgjort 64,61 %
(59,09 %) av den totala sjukfrånvaron. 

Förväntad utveckling

Under året har intäkterna blivit lägre än budgeterat då inflyttningar inträffade senare än budgeterat i de
fastigheter större projekt pågick, samt då vi har haft en högre vakansgrad än budgeterat i de fastigheter
som varit påverkade av våra renoveringar, och det innebar lägre totala hyresintäkter. På driftsidan har
den kalla hösten i kombination med höga energipriser påverkat driftskostnaderna markant i jämförelse
med budget. Kommande projekt som projekteras under 2022 är nybyggnation lägenhetshus i kvarteret
Smeden. Även modernisering av låssystem och infotavlor i trapphus förväntas påbörjas under
2022.Ombyggnation av gammal tvättstuga till lägenhet i kvarteret Gränden samt fler
energieffektiviseringsåtgärder runt om i fastighetsbeståndet är planerat för 2022.

Resultatutveckling

Nettoomsättningen 2021-12-31:  32,8 milj (fg år 32,2 milj).     

Balansomslutning 2021-12-31:  214,4 milj (fg år 201,6 milj). 

Resultatet för året 2021 visar på ett positivt bokföringsmässigt resultat före dispositioner och skatt
om 907 tkr (fg år -6.353 tkr). Budgeterat överskott för året 2021 var 2 758 tkr.  

Övergången till BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3) har gjorts vid ingången av
år 2020. Någon omräkning till K3-regelverket har ej gjorts i flerårsöversikten för åren 2017 till och med år
2019 i enlighet med BFNAR 2012:1 35:30.

Förändring av eget kapital

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):

disponeras så att

Noter

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning
och koncernredovisning (K3). Årsredovisningen har i ett fall justerats för jämförbarhetens skull gällande
bolagets omsättning.

Intäktsredovisning

Intäkter har tagits upp till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i den
omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras bolaget och intäkterna
kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Anläggningstillgångar

Immateriella och materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med
ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar.

Finansiella instrument värderas utifrån anskaffningsvärdet. Instrumentet redovisas i balansräkningen när
bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen
när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och bolaget har överfört i
stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från
balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört.

Andra långfristiga värdepappersinnehav

Placeringar i värdepapper som är anskaffade med avsikt att innehas långsiktigt har redovisats till sina
anskaffningsvärden. Varje balansdag görs bedömning om eventuellt nedskrivningsbehov.

Kundfordringar/kortfristiga fordringar

Kundfordringar och kortfristiga fordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som
förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar.

Låneskulder och leverantörsskulder

Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för
transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid
förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av
instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet
och det belopp som ska återbetalas.

Nedskrivningsprövning av finansiella anläggningstillgångar

Vid varje balansdag bedöms om det finns indikationer på nedskrivningsbehov av någon av de finansiella
anläggningstillgångarna. Nedskrivning sker om värdenedgången bedöms vara bestående och prövas
individuellt.

Leasingavtal

Företaget redovisar samtliga leasingavtal, såväl finansiella som operationella, som operationella
leasingavtal. Operationella leasingavtal redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.

Inkomstskatter

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då
underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekter redovisas i
eget kapital.

Aktuell skatt

Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs
inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per
balansdagen.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida räkenskapsår till följd av tidigare händelser.
Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder
och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive
skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott.

Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med
ett nettobelopp. Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på balansdagen. Effekter av
förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjuten

skattefordran redovisas som finansiell anläggningstillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning.

Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag
redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga
överskott.

På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna
skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver.

Avsättningar

Som avsättning har redovisats förpliktelser gentemot tredje man som är hänförliga till räkenskapsåret
eller tidigare räkenskapsår och som på balansdagen antingen är säkra eller sannolika till sin förekomst
men oviss till belopp eller till den tidpunkt då de ska infrias.

Ersättningar till anställda

Ersättningar till anställda avser alla former av ersättningar som företaget lämnar till de anställda.
Kortfristiga ersättningar utgörs av bland annat löner, betald semester, betald frånvaro, bonus och
ersättning efter avslutad anställning (pension). Kortfristiga ersättningar redovisas som kostnad och en
skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning till följd av en tidigare
händelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

Offentliga bidrag

Bidrag från staten redovisas till verkligt värde när det är rimligt och säkert att bidraget kommer att
erhållas och företaget kommer uppfylla de villkor som är förknippade med bidraget. Bidrag avsedda att
täcka investeringar i materiella eller immateriella anläggningstillgångar reducerar tillgångarnas
anskaffningsvärden och därmed det avskrivningsbara beloppet.

Nyckeltalsdefinitioner

Nettoomsättning
Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar.

Resultat efter finansiella poster
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader men före bokslutsdispositioner och skatter.

Rörelsemarginal (%)
Rörelseresultat i procent av omsättningen.

Avkastning på eget kap. (%)
Resultat efter finansiella poster i procent av justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver
med avdrag för uppskjuten skatt).

Balansomslutning
Företagets samlade tillgångar.

Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent
av balansomslutning.

Antal anställda
Medelantal anställda under räkenskapsåret.

Uppskattningar och bedömningar

Upprättandet av bokslut och tillämpning av redovisningsprinciper, baseras ofta på ledningens
bedömningar, uppskattningar och antaganden som anses vara rimliga vid den tidpunkt då bedömningen
görs. Uppskattningar och bedömningar är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra
faktorer, som under rådande omständigheter anses vara rimliga. Resultatet av dessa används för att
bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder, som inte annars framgår tydligt från andra
källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och
antaganden ses över regelbundet.

Inga väsentliga källor till osäkerhet i uppskattningar och antaganden på balansdagen bedöms kunna
innebära en betydande risk för en väsentlig justering av redovisade värden för tillgångar och skulder
under nästa räkenskapsår.

Not 2 Nettoomsättningens fördelning

Hyresintäkter netto år 2020 består av: Bruttohyror 31 792 631, hyresbortfall -1 074 601 = 30 718 030 kr
Hyresintäkter netto år 2021 består av: Bruttohyror 32 254 784, hyresbortfall -801 173 = 31 453 611 kr

Not 5 Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar

Not 6 Övriga rörelsekostnader

Not 7 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar

Not 8 Bokslutsdispositioner

Not 9 Aktuell och uppskjuten skatt

Avstämning av effektiv skatt

Not 10 Byggnader och mark

Bolaget gör en värdering av fastigheterna baserat på en kassaflödesanalys med marknadsanpassade
direktavkastningskrav. Värdering har utförts i analysverktyget Datscha enligt avkastnings- och
ortsprismetod. Redovisat värde ovan härrör från värdering gjord år 2019 med tillägg för ny värdering år
2021 på utvalda fastigheter där nybyggnation skett. Värderingen är baserad på den externa värderingen
som V & P (Valuation of properties AB) utfört tidigare i år. Marknadsvärdet är det pris som fastigheten
sannolikt skulle betinga vid en försäljning på den öppna marknaden. Bokfört värde är det värde en
fastighet tas upp till i den egna balansräkningen, se ovan. Marknadsvärdet jämförs med det bokförda
värdet per respektive fastighet. Är marknadsvärdet lägre än det bokförda värdet på en enskild fastighet,
skall nedskrivning ske.

Not 11 Inventarier, verktyg och installationer

Not 12 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningar

Not 13 Andelar i intresseföretag och gemensamt styrda företag

Not 14 Fordringar hos intresseföretag och gemensamt styrda företag

Not 15 Uppskjuten skattefordran

Not 16 Andra långfristiga fordringar

Not 17 Kassa och bank

Bolagets bankkonto är fr o m året 2019 ansluten till ett koncernkonto där Vingåkers kommun är
kontohavare gentemot engagerad bank. Inga säkerheter har ställts för kontot.

Not 18 Förändring av eget kapital, föregående år

Not 19 Uppskrivningsfond

Uppskrivning av fastigheter gjordes under förra året. Uppskrivningen baserades på av extern part gjord
marknadsvärdering. Uppskrivningen har gjorts direkt mot eget kapital. Eftersom uppskrivning gjorts i
samband med årsbokslutet 2020-12-31 gjordes ingen avskrivning på uppskrivet belopp under år 2020.
Under år 2021 har avskrivning påbörjats, vilken baseras på respektive byggnads bokföringsmässiga
avskrivningstakt. Bolagets uppskrivning- och avskrivning har ej heller medfört någon skattemässig
påverkan på årets resultat. Det bokförda värdet av fastigheterna har således ökats med 14 275 855 kr
samtidigt som hela uppskrivningen hanteras som bundet eget kapital.

Not 20 Obeskattade reserver

Not 21 Uppskjuten skatteskuld

Not 22 Långfristiga skulder

Not 24 Eventualförpliktelser