Styrelsen och verkställande direktören för OBOS Bostadsutveckling AB avger följande årsredovisning
för räkenskapsåret 2023.

Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp
i tusentals kronor (Tkr). Uppgifter inom parentes avser föregående år.

Förvaltningsberättelse

Verksamheten

Allmänt om verksamheten

Bolaget började sin verksamhet år 1927. Verksamheten omfattar försäljning, produktion och utveckling
av en- och flerfamiljsboende främst för den svenska marknaden. Bolaget verkar under tre varumärken;
OBOS, Myresjöhus och Smålandsvillan.

Bolaget producerar materialleveranser och utför totalentreprenader och projektutveckling både inom
styckehus, grupphus och bostadsrätter.

Bolaget bedriver småhusverksamheten under särskilda företagsnamnen Myresjöhus och Smålandsvillan.
Verksamheten för Myresjöhus avser att konstruera, producera och sälja kundunika hus utförda på
totalentreprenader, främst till slutkonsumenter.

Verksamheten Smålandsvillan avser att konstruera, producera och sälja standardiserade volymhus
utförda på totalentreprenad, främst till slutkonsumenter.

Försäljningen inom Sverige sker genom egna säljare och fristående agenter. Inom Norge och Finland
sker försäljning genom fristående återförsäljare.

Försäljningen sker huvudsakligen till konsumenter och till en mindre del till andra entreprenörer samt
bostadsrättsföreningar.

Bolaget handhar även viss administration för övriga bolag inom koncernen.

Verksamheten bedrivs i Myresjö i Vetlanda kommun samt på försäljningskontor på olika platser i
Sverige.

För definitioner av nyckeltal, se Not 1 Redovisningsprinciper.

Viktiga förhållanden och väsentliga händelser

Verksamheten har fortsatt tillväxtambitioner inom alla områden. Marknaden har fortsatt försvagats under
2023 beroende på ökade räntor, inflation och energipriser.

Bolaget har varslat i tre omgångar, dels i början av oktober 2022 (70 personer), dels i början av januari
2023 (200 personer) och dels i september 2023 (55 personer).

Resultatet har belastats med 78,8 MSEK i omstruktureringskostnad under året.

Styrelsen har i juni 2023 i första steg fattat beslut om att OBOS Bostadsutveckling AB skall investera i
ny volymhusproduktion i Vrigstad. Investeringen uppgår till ca 730 MSEK och beräknas vara
färdigställd till 2027.

Fördröjningar i tillståndsprocesser för markområdet i Vrigstad har medfört förseningar för investeringen.
Beslut har därför tagits att tidsmässigt skjuta på investeringen i Vrigstad. I juni 2024 tog styrelsen beslut
om att tidigarelägga planerad framtida investering i produktionsanläggningen Myresjö. Investeringen
uppgår till ca 550 MSEK och beräknas vara färdigställd under 2027.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Bolaget har per 2023-12-01 koncerninternt sålt samtliga färdigställda bostadsrättslägenheter för
94,7 MSEK. Samt koncerninternt sålt samtliga färdigställda styckehus för 618,2 MSEK under december
2023.

Bolagets moderbolag har tillskjutit ovillkorat aktieägartillskott med 400 MSEK. Detta för att stärka
bolagets soliditet och kapital.

Förväntad framtida utveckling och väsentliga riskfaktorer

Ledningen har särskilt beaktat hur effekterna av ökade räntor, inflation och energipriser påverkat och
kommer påverka bolagets framtida utveckling. Försäljningen av bostäder uppgår till för låg nivå och
bolaget genomför succesivt neddragning av produktion och personalminskningar för att anpassa
verksamheten till faktisk marknadssituation. Ledningen gör fortlöpande analyser av marknaden, vår
verksamhet och våra produkter men vi kan i nuläget inte göra en exakt bedömning av hur marknaden
kommer påverka oss i framtiden. Med effektiv organisation och ett starkt OBOS så kommer bolaget
kunna hantera eventuella uppgångar och nedgångar i marknaden. Bolaget har en stark balansräkning
samt finansiering och ledningen gör bedömningen att bolaget kan hantera denna ovisshet.

Vi bedömer att verksamheten kommer att påverkas av volatila priser för inköp av material och risker för
komponentbrister. Behov av bostäder i Sverige är fortsatt stort och gör att långsiktigt behöver bostäder
byggas i en högre takt än i nuläget.

Räntan har stigit kraftigt under 2022 och 2023 men har stabiliseras och beräknas att sjunka under slutet
av 2024.

Verksamheten förväntas påverkas av den underliggande marknadsutvecklingen men bedöms ha en bra
position på marknaden.

Användning av finansiella instrument

Finansiella risker

Bolaget är genom sin verksamhet exponerat för olika slag av finansiella risker. Med finansiella risker
avses fluktuationer i företagets resultat och kassaflöde till följd av förändringar i växelkurser,
räntenivåer, refinansieringsrisker och kreditrisker.

Kreditrisken hänförlig till bolagets kunder begränsas då leveranser säkras genom att kunderna normalt
ställer säkerheter i form av spärrförbindelser eller bankgarantier, alternativt erlägger förskott.

Bolagets valutarisk är begränsad då försäljning och inköp huvudsakligen sker i svensk valuta. I
begränsad omfattning föreligger dock en indirekt exponering då vissa inköpsvaror påverkas av
förändringar i råvarupriser och valutor.

Genom upplåning som bolaget har via koncernkontot tillhörande OBOS Sverige AB föreligger en
ränterisk. Koncernkontot löper en rörlig ränta och förändringar i räntenivån följer av förändringar för
STIBOR 90 dagar. Refinansieringsrisken är i huvudsak relaterad till bolagets lönsamhet.

Icke-finansiella upplysningar

Koncernförhållanden

OBOS Bostadsutveckling AB är dotterbolag till OBOS Sverige AB som i sin tur ägs av BWG Homes
AS. BWG Homes AS ägs i sin tur av OBOS BBL som är moderbolag i koncernen.

OBOS Bostadsutveckling AB är moderbolag till bolaget Nordiska Trähus AB.

Tillstånds- eller anmälningspliktig verksamhet enligt miljöbalken

Omsorgen om miljön är en naturlig del av OBOS policy, från utvecklingen av miljövänliga material till
långvarigt brukande av produkterna med minsta möjliga miljöpåverkan.

För att säkerställa att den löpande verksamheten följer uppsatta mål är OBOS Bostadsutveckling AB
certifierat enligt miljöledningssystemet ISO 14001:2015 och kvalitetsledningssystemet ISO 9001:2015.

Miljö- och kvalitetsarbete finns beskrivet i interna verksamhetsmanualer, och de revisioner som utförs.

Bolaget bedriver anmälningspliktig verksamhet enligt miljöbalken. Anmälningsplikten avser en
målerianläggning där mer än 500 kg lösningsmedel hanteras per år. Den anmälningspliktiga
verksamheten är inte väsentlig del av omsättningen.

Förändringar i eget kapital (Tkr)

Aktiekapitalet består av 300 000 st aktier med kvotvärde 100 kronor.

Resultatdisposition

Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):

disponeras så att

Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt
kassaflödesanalys med noter.

Noter

Tkr

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmänna upplysningar

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna
råd (BFNAR 2012:1) Årsredovisning (K3).

Bolaget har inte gjort några förändringar av redovisningsprinciperna jämfört med föregående år.

Utländska valutor

Monetära tillgångs- och skuldposter i utländsk valuta värderas till balansdagens kurs. Transaktioner i
utländsk valuta omvandlas enligt transaktionsdagens avistakurs.

Intäkter

Varor

Försäljning av varor redovisas när väsentliga risker och fördelar övergår från säljare till köpare i enlighet
med försäljningsvillkoren. Försäljningen redovisas efter avdrag för moms och rabatter.

Tjänsteuppdrag

För tjänsteuppdrag till fast pris redovisas de inkomster och utgifter som är hänförliga till ett utfört
tjänsteuppdrag som intäkt respektive kostnad i förhållande till uppdragets färdigställandegrad på
balansdagen (successiv vinstavräkning). Ett uppdrags färdigställandegrad bestäms genom att nedlagda
utgifter på balansdagen jämförs med beräknade totala utgifter. I de fall utfallet av ett uppdrag inte kan
beräknas på ett tillförlitligt sätt, redovisas intäkter endast i den utsträckning som motsvaras av de
uppkomna uppdragsutgifter som sannolikt kommer att ersättas av beställaren. En befarad förlust på ett
uppdrag redovisas omgående som kostnad.

För tjänsteuppdrag på löpande räkning redovisas inkomsten som är hänförlig till ett utfört tjänsteuppdrag
som intäkt i takt med att arbete utförs och material levereras eller förbrukas.

Inkomstskatter

Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen.

Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen.

Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader som hänför sig till investeringar i dotterföretag
redovisas inte i koncernredovisningen då moderföretaget i samtliga fall kan styra tidpunkten för
återföring av de temporära skillnaderna och det inte bedöms sannolikt att en återföring sker inom
överskådlig framtid.

Uppskjuten skattefordranavseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag
redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida
beskattning.

Fordringar och skulder nettoredovisas endast när det finns en legal rätt till kvittning.

Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är
hänförlig till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i eget kapital. Skatteeffekter av poster
som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital.

På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna
skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver.

Immateriella tillgångar

Forskning och utveckling

Utgifter för forskning som syftar till att erhålla ny vetenskaplig eller teknisk kunskap redovisas som
kostnad då de uppkommer.

Utgifter för utveckling, där forskningsresultat eller annan kunskap tillämpas för att åstadkomma nya eller
förbättrade produkter eller processer, redovisas som en tillgång i rapporten över finansiell ställning, om
produkten eller processen är tekniskt och kommersiellt användbar och företaget har tillräckliga resurser
att fullfölja utvecklingen och därefter använda eller sälja den immateriella tillgången. Det redovisade
värdet inkluderar samtliga direkt hänförbara utgifter; t.ex. för material och tjänster, ersättningar till
anställda, registrering av en juridisk rättighet, avskrivningar på patent och licenser, låneutgifter i enlighet
med K3. Övriga utgifter för utveckling redovisas i året resultat som kostnad när de uppkommer. I rapport
över balansräkning är redovisade utvecklingsutgifter upptagna till anskaffningsvärde minus
ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.

Bolagets utvecklingsverksamhet är av sådan art att utgifter för utveckling sällan bedöms uppfylla
kriterierna för redovisning som tillgång varför utgifterna normalt redovisas som kostnader i takt med att
de uppkommer.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter för aktiverade immateriella tillgångar redovisas som en tillgång i rapport över
finansiell ställning endast då de ökar de framtida ekonomiska fördelarna för den specifika tillgången till
vilka de hänför sig. Alla andra utgifter kostnadsförs när de uppkommer.

Följande avskrivningstider tillämpas:

Övriga teknikbaserade tillgångar 5 år

Materiella anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I
anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången.

När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla
komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras.

Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till
anskaffningsvärdet om de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens
prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten.

Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader.

I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för
rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med
samma belopp.

Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid en avyttring av en anläggningstillgång redovisas som
Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad.

Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När
tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde.

Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för
övriga typer av materiella tillgångar.

Följande avskrivningstider tillämpas:

Byggnader 25-50 år

Maskiner och andra tekniska anläggningar 5-10 år

Inventarier, verktyg och installationer 3-10 år

Leasingavtal

Samtliga leasingavtal där företaget är leasingtagare redovisas som operationell leasing (hyresavtal),
oavsett om avtalen är finansiella eller operationella. Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt
över leasingperioden.

Uthyrning av kontorslokaler klassificeras som operationell leasing. Leasingintäkterna redovisas linjärt
under leasingperioden.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och
övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder och låneskulder. Instrumenten redovisas i
balansräkningen när bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor.

Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har
löpt ut eller överförts och koncernen har överfört i stort sätt alla sina risker och förmåner som är
förknippade med äganderätten.

Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt
upphört.

Kundfordringar och övriga fordringar

Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodatum mer än 12
månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det
belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar.

Fordringar som är räntefria eller löper med ränta som avviker från marknadsräntan och har en löptid på
överstigande 12 månader redovisas till ett diskonterat nuvärde och tidsvärdeförändringen redovisas som
ränteintäkt i resultaträkningen.

Låneskulder och leverantörsskulder

Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för
transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid
förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid men hjälp av
instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet
och det belopp som ska återbetalas.

Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld

En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen
endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en
samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske.

Aktier och andelar i dotterföretag

Aktier och andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella
nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår köpeskillingen som erlagts för aktierna samt

förvärvskostnader. Eventuella kapitaltillskott och koncernbidrag läggs till anskaffningsvärdet när de
uppkommer. Utdelningen från dotterföretag redovisas som intäkt.

Varulager

Varulagret värderas enligt inkomstskattelagens bestämmelser till det lägsta värdet av 97 procent av
anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Anskaffningsvärdet fastställs med användning av först
in, först ut-metoden (FIFU). För råvaror ingår alla utgifter som är direkt hänförliga till anskaffningen av
varorna i anskaffningsvärdet. För varor under tillverkning och färdiga varor inkluderar
anskaffningsvärdet formgivningskostnader, råmaterial, direkt lön, andra direkta kostnader, hänförbara
indirekta tillverkningskostnader samt lånekostnader.

Obeskattade reserver

Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna
skatteskuld som är hänförlig till reserverna.

Bokslutsdispositioner

Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen.

Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner.

Ersättningar till anställda

Kortfristiga ersättningar: Kortfristiga ersättningar i bolaget utgörs av lön, sociala avgifter, betald
semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård och bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad
och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning.

Ersättning efter avslutad anställning: Bolaget har inga förmånsbestämda pensionsplaner.

Ersättning vid uppsägning: Ersättningar vid uppsägning utgår då företaget beslutar att avsluta en
anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande eller då en anställd accepterar att
erbjudande om frivillig avgång i utbyte mot sådan ersättning. Om ersättningen inte ger företaget någon
framtida ekonomisk fördel redovisas en skuld och en kostnad när företaget har en legal eller informell
förpliktelse att lämna sådan ersättning. Ersättningen värderas till den bästa uppskattningen av den
ersättning som skulle krävas för att regler förpliktelsen på balansdagen.

Rapportering för verksamhetsgrenar och geografiska marknader

Bolagets verksamhet utgörs av försäljning av entreprenader och materialleveranser till konsumenter,
bostadsrätter och entreprenörer. Dessa anses alla utgöra samma verksamhet.

Företagets försäljning äger rum på tre geografiska platser, nämligen i Sverige, Norge och Finland.
Beloppen för export är inte väsentliga.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast
transaktioner som medfört in- eller utbetalningar.

Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker
och andra kreditinstitut samt kortfristiga likvida placeringar som är noterade på en marknadsplats och har
en kortare löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten. Förändringar i spärrade medel redovisas i
investeringsverksamheten.

Nyckeltalsdefinitioner

Soliditet

Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till
balansomslutningen.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutningen.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för
uppskjuten skatt).

Not 2 Uppskattningar och bedömningar

Bolaget gör uppskattningar och bedömningar om framtiden. De uppskattningar för redovisningsändamål
som blir följden av dessa kommer, definitionsmässigt, sällan att motsvara det verkliga resultatet. De
verkliga uppskattningar och antaganden som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i
redovisade värden för tillgångar och skulder nästkommande år skall beskrivas.

Bolaget bedömer att väsentliga poster finns i värdering av pågående entreprenader och värdering av
varulager av färdiga produkter.
Bolaget har rutiner för att löpande göra relevanta bedömningar av pågående entreprenader genom
systemstöd och uppföljning. Bedömning av varulager färdiga produkter värderas löpande till nedlagda
kostnader för bolaget och vid behov prövas det mot marknadspris efter avdrag för försäljningskostnader.

Not 3 Intäkternas fördelning

Not 4 Nettoomsättningens fördelning på verksamhetsgrenar och geografiska marknader

Not 5 Transaktioner med närstående

Uppgifter om moderföretaget:

Moderföretaget i den största koncernen där OBOS Bostadsutveckling AB är dotterbolag och där
koncernredovisning upprättas är OBOS BBL, org.nr. 93705-2766, Oslo, Norge. Koncernredovisningen
finns på moderbolagets hemsida obos.no.


Inköp och försäljning mellan koncernföretag:

Nedan anges andelen av årets inköp och försäljning avseende koncernföretag.
2023 2022
Inköp (%) 0 0
Försäljning (%) 27 4

I separata noter finns upplysningar om
- Löner med mera till styrelse och VD
- Ställda säkerheter för koncernföretag
- Ansvarsförbindelser för koncernföretag

Not 6 Avskrivningarnas fördelning

Not 7 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Styrelsen består av fyra män och en kvinna.

Bolagets VD och andra ledande befattningshavare är anställda och ersatta av moderbolaget OBOS
Sverige AB.

Not 8 Arvode till revisorer

Ersättning har erlagts av moderbolaget. Moderbolaget fakturerar separat management fee till
koncernbolagen.

Not 9 Operationella leasingavtal

Under perioden kostnadsförda leasingavgifter 53 896 44 850


Hyreskontraktet för produktionslokaler i Myresjö och Vrigstad löper fram till och med 2024-10-31.
Bolaget och hyresvärden har för avsikt att förlänga hyresavtalet med ytterligare 2 år med option om
förlängning om 1 år.
Huvuddelen består av hyreskontrakt för produktionsfastigheter i Myresjö och Vrigstad.
Resterande del hyra av lokaler, truckar och personbilar som löper 1-5 år.

Not 10 Bokslutsdispositioner

Not 11 Skatt på årets resultat

Not 12 Övriga teknikkontraktsbaserade tillgångar

Not 13 Byggnader och mark

Not 14 Maskiner och andra tekniska anläggningar

Not 15 Inventarier, verktyg och installationer

Not 16 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar

Not 17 Andelar i koncernföretag

Not 18 Andelar i koncernföretag

Not 19 Pågående entreprenaduppdrag

Not 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Not 21 Likvida medel

Bolaget innehar ett koncernkonto som nettoredovisas under kortfristiga fordringar/skulder till
moderbolag.
Likvida medel utgörs av kassamedel samt disponibla tillgodohvanden hos banker.

Not 22 Aktiekapital och kvotvärde

Aktiekapitalet består av 300 000 st aktier med kvotvärde 100 kronor.

Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas på årsstämma för fastställelse.

Vår revisionsberättelse har lämnats 2024-06-26